Die Vermietung lief gut, bis sie es nicht mehr tat: Dein Mieter zahlt nicht und mit jedem Monat verlierst du Miete, Geduld und Wert. Dieser Leitfaden beschreibt die echten Schritte im Zahlungsverzugsverfahren – was funktioniert, was verboten ist und welche Fristen zu beachten sind – sowie die grundlegenden Entscheidungen: zurückbekommen, neu verhandeln oder verkaufen.
Das Wichtigste zuerst: Was du NICHT tun darfst
Auch wenn die Wohnung dir gehört: Keine Schlossänderungen, kein Strom- oder Wassersperren, kein Betreten ohne Erlaubnis und kein Druck durch einschüchternde Besuche. Eine dieser Maßnahmen kann dich wegen Nötigung oder Hausfriedensbruch anzeigen lassen und dem säumigen Mieter Vorteile verschaffen. Der Weg ist legal und funktioniert am besten, wenn er so früh wie möglich eingeleitet wird.
Der Ablauf Schritt für Schritt
1. Formelle Aufforderung (Woche 1)
Ein Burofax mit Empfangsbestätigung fordert die Mietzahlungen ein. Es dient als Beweis, durchbricht das Vertrauen im „ich zahle dir später“ und ist eine praktische Voraussetzung für das Weitere. Viele Mietausfälle werden hier schon gelöst.
2. Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs
Diese wird mit Anwalt und Gerichtsvollzieher eingereicht. Das Gericht fordert den Mieter auf, der das gesamte Geschuldete zahlen und den Prozess einmal stoppen kann (Ausgleichsrecht, nur wenn es kein vorheriges Aufforderungsschreiben mit mehr als 30 Tagen gab), Widerspruch einlegen oder nicht reagieren kann. Wenn nicht gezahlt oder widersprochen wird, wird ein Räumungstermin angesetzt.
3. Räumung und Forderung der Mieten
Die Räumung erfolgt mit Gerichtsvollzieher. Die geschuldeten Mieten werden im gleichen Verfahren geltend gemacht und können gegebenenfalls gegen das Vermögen des Schuldners vollstreckt werden. Tatsächliche Gesamtfristen: mehrere Monate im besten Fall; länger, wenn Widerspruch eingelegt wird oder das Gericht Vulnerabilität feststellt.
In der Zwischenzeit: die grundlegenden Entscheidungen
Neu verhandeln? Manchmal kostet ein Nachlass oder eine einvernehmliche Beendigung weniger als das ganze Verfahren. Absichern? Für das nächste Mal: Mietausfallversicherung (deckt Miete und Rechtsbeistand) und sorgfältige Auswahl des Mieters – hier werden diese Fälle gewonnen. Verkaufen? Wenn die Vermietung dich belastet, ist das legitim: Du kannst nach Vertragsende verkaufen oder sogar während des laufenden Verfahrens – das erklären wir im Leitfaden zum Verkauf einer besetzten Immobilie, der auch die Inquiokupation abdeckt.
Die Rechnung, die alles ordnet
Monatlicher Mietausfall + Fixkosten + Verfahrensvorhersage gegenüber dem aktuellen Verkaufswert der Immobilie und der realen Rendite durch die Vermietung. Mit dieser Rechnung wird die Entscheidung zwischen Durchhalten, Neuverhandlung oder Verkauf zur Frage der Vernunft statt des Ärgers. Bei Mayrasa bieten wir eine kostenlose Marktwertbewertung und von der Beratung an die weitere Orientierung. Handle schnell: Bei Zahlungsverzug spielt die Zeit immer für den Nichtzahler.
