Sie besitzen ein besetztes Haus – durch tatsächliche Hausbesetzer oder einen Mieter, der nicht zahlt und nicht auszieht – und denken über das vor einigen Jahren noch Undenkbare nach: es so zu verkaufen. Die gute Nachricht: der Verkauf eines besetzten Hauses ist legal und es gibt einen Markt dafür. Die schlechte: Es erfolgt mit einem erheblichen Abschlag. Hier sind die realen Optionen, mit Zahlen und Fristen.
Benennen Sie zunächst Ihre Situation
Es ist nicht dasselbe, ob es sich um Hausfriedensbruch handelt (Man dringt in Ihre Haupt- oder Zweitwohnung ein, die in Gebrauch ist: die Polizei kann sofort einschreiten), Widerrechtliche Besitznahme (es wird eine unbewohnte Immobilie besetzt: straf- oder zivilrechtlich, langsamer) oder Mietbesetzung (ein Mieter mit Vertrag zahlt nicht mehr: eine Räumung wegen Zahlungsverzug, das gilt rechtlich gar nicht als „Besetzung“). Jede Situation hat ihr eigenes Verfahren und ihre Fristen und wirkt sich unterschiedlich auf den Verkaufspreis aus.
Option A: Zuerst räumen, dann verkaufen (die ertragreichste Option)
Dies ist der langsame Weg, aber er bewahrt den Wert: eine freistehende Immobilie erreicht den vollen Marktwert; eine besetzte nicht. Die Verfahren wurden in den letzten Jahren beschleunigt, aber es dauert immer noch viele Monate. Tun Sie in der Zwischenzeit nichts Eigenmächtiges: keine Versorgungsleistungen kappen oder Schlösser wechseln (das kann Ihnen als Nötigung ausgelegt werden), dokumentieren Sie alles und handeln Sie schnell – je eher Sie Anzeige erstatten und klagen, desto stärker ist Ihre Position.
Option B: Verkauf mit bestehender Besetzung
Es gibt einen Markt von Investoren, die besetzte Immobilien kaufen und das Verfahren selbst übernehmen. Übliche Abschläge liegen zwischen 20 % und 50 % des Marktwerts, je nach Art der Besetzung, Stand des Verfahrens und Lage. Je weiter das Räumungsverfahren fortgeschritten ist (zugelassene Klage, Räumungstermin), desto geringer der Abschlag: Deshalb lohnt es sich fast immer, das Verfahren einzuleiten, auch wenn Sie verkaufen möchten.
Option C: Verhandelte Lösung
Unbequem, aber oft die schnellste und kostengünstigste Lösung: eine freiwillige Räumung durch eine Vereinbarung (die sogenannte Schlüsselkompensation). Bevor Sie diese Möglichkeit aus Prinzip ablehnen, vergleichen Sie sie mit Monaten von Raten, Grundsteuer, Abnutzung und Anwaltskosten. Schriftlich und mit Beratung geschlossen, ermöglicht sie den Verkauf zum vollen Wert innerhalb von Wochen.
Die Zahlen, die Sie aufschreiben sollten
Marktwert der freien Immobilie (mit einer realistischen Marktwertermittlung), voraussichtliches Angebot bei Besetzung, monatliche Kosten beim Abwarten (Hypothek, Grundsteuer, Gemeinschaft, Versicherung, Wertverlust) und realistische Dauer des Verfahrens. Mit diesen vier Daten wird die Entscheidung zwischen A, B und C rational statt emotional.
Bei Mayrasa unterstützen wir Sie im Immobilienbereich: Bewertung in beiden Szenarien, Kontakt zu passenden Käufern und Verkaufsabwicklung bei freier Immobilie; aus der Immobilienberatung verweisen wir zu den passenden Rechtsexperten. Und falls Ihr Fall noch verhinderbar ist, lesen Sie unseren Leitfaden zur Prävention von Besitzstörung. Teilen Sie uns Ihre Situation mit, wir liefern Ihnen die Zahlen zu jeder Lösung.
Wie hoch der Abschlag je nach Besetzungsart ausfällt
Der Abschlag ist nicht überall gleich: Er hängt vom verfügbaren Rechtsweg und der möglichen Räumungsgeschwindigkeit ab. Eine Orientierung:
| Szenario | Rechtsweg | Abschlag beim Verkauf besetzt | Orientierungszeitraum |
|---|---|---|---|
| Hausfriedensbruch (belegte Wohnung) | Polizeiliches Sofortverfahren | Gering: meist vor Verkauf geräumt | Tage bis wenige Wochen |
| Widerrechtliche Besitznahme (unbewohntes Haus) | Straf- oder Zivilverfahren | 20 % bis 40 % | Mehrere Monate |
| Mietbesetzung (Mieter zahlt nicht) | Räumung wegen Zahlungsverzug | 25 % bis 50 % | 8 bis 18 Monate je nach Gericht |
Die Regel in allen drei Fällen: Je weiter das Räumungsverfahren fortgeschritten ist, desto geringer der Abschlag, den der Käufer verlangt.
Wenn Sie besetzt verkaufen, verlieren Sie nicht mehr als nötig
Der Markt besetzter Wohnungen ist voll von Käufern, die gerade von Unwissenheit der Verkäufer leben. Um kein Geld zu verschenken: Gehen Sie stets von einer Marktwertermittlung der freien Immobilie aus, um genau zu wissen, wie viel Prozent Sie verschenken; beginnen Sie das Räumungsverfahren vor dem Verkauf, denn jeder Fortschritt (zugelassene Klage, Räumungstermin) erhöht Ihr Angebot; fordern Sie mehrere Angebote ein, statt das erste anzunehmen; und seien Sie misstrauisch bei Käufern, die Sie unter Druck setzen wollen. Ein Abschlag von 20 % bei bereits laufendem Verfahren unterscheidet sich stark von 50 % „nur, um Sie loszuwerden“ am ersten Tag.
Was Sie ab heute tun sollten
- Bestimmen Sie Ihr Szenario: Hausfriedensbruch, widerrechtliche Besitznahme oder Mietausfall.
- Erstatten Sie schnell Anzeige oder Klage – der Startzeitpunkt schützt Sie.
- Holen Sie eine Bewertung in beiden Szenarien ein: freie und besetzte Immobilie.
- Berechnen Sie die monatlichen Kosten des Wartens (Hypothek, Grundsteuer, Gemeinschaft, Versicherung, Wertminderung).
- Vergleichen Sie die drei Optionen mit diesen Zahlen – nicht aus dem Bauch heraus.
Fehler, die das Problem verschlimmern
- Eigenmächtiges Abschalten von Wasser oder Strom oder Schlosswechsel, was als Nötigung gewertet werden kann.
- Monate verstreichen lassen, ohne Anzeige oder Klage, wodurch Ihr Fall und Ihr Preis geschwächt werden.
- Das erste Angebot eines Fonds ohne Gutachten akzeptieren, das zeigt, wie viel Sie verlieren.
- Die Besetzung nicht dokumentieren mit Fotos, Daten und Kommunikation.
- Eine Verhandlungsvereinbarung nur mündlich treffen, ohne Vertrag und Beratung.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Verkauf eines besetzten Hauses legal?
Ja. Sie können die Immobilie trotz Besetzung verkaufen; der Käufer übernimmt die Immobilie in diesem Zustand und das Räumungsverfahren. Allerdings müssen Sie den tatsächlichen Zustand transparent darstellen.
Wie viel verliere ich beim Verkauf mit Besetzung?
Zwischen 20 % und 50 % des Marktwerts, je nach Art der Besetzung, Verfahrensstand und Lage. Je weiter das Verfahren, desto kleiner der Abschlag – daher lohnt es sich fast immer, es einzuleiten, auch wenn Sie verkaufen möchten.
Kann ich die Besetzer selbst entfernen?
Nicht mit Gewalt. Selbstjustiz – etwa Schlosswechsel, Versorgungsabschaltung oder unbefugtes Betreten – kann strafbar sein. Der Weg ist immer der Rechtsweg, je früher, desto besser.
Ist die Schlüsselkompensation legal?
Ja: Es handelt sich um eine freiwillige Vereinbarung, dass der Besetzer die Wohnung gegen eine Zahlung verlässt. Im Vergleich zu Monaten des Verfahrens, der Kosten und des Wertverlusts ist es oft die schnellste und günstigste Lösung. Sie sollte stets schriftlich und mit Beratung geregelt werden.
