Da die Immobilienpreise steigen und viele Geschäftsflächen in zahlreichen Straßen leerstehen, ist die Operation in Mode gekommen: die Nutzungsänderung von Gewerbefläche zu Wohnraum. Dies kann ein hervorragender Schachzug sein – zum Preis einer Gewerbeeinheit einkaufen und Wohnwert schaffen – oder ein Fass ohne Boden, wenn das Wesentliche vor dem Kauf nicht geprüft wird. Dies ist der Leitfaden in richtiger Reihenfolge.
Schritt 0: die städtebauliche Machbarkeit (bevor Sie etwas bezahlen)
Der erste Filter ist nicht die Renovierung, sondern der kommunale Bebauungsplan. Jede Gemeinde regelt, ob auf diesem Grundstück und in dieser Etage eine Wohnnutzung erlaubt ist, ob es Dichtebegrenzungen gibt (maximale Anzahl an Wohnungen pro Gebäude) und welche Bedingungen erfüllt werden müssen. Dies wird mit einer städtebaulichen Auskunft oder Bescheinigung bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung geprüft. Den Gewerberaum „kaufen und dann sehen“ ist der Fehler, der die gesamte Operation ruiniert.
Schritt 1: die technischen Voraussetzungen der Wohnqualität
Die künftige Wohnung muss die Wohnvorschriften und das CTE (Technische Baubestimmungen) erfüllen: Mindestfläche, ausreichende lichte Raumhöhe, natürliche Belüftung und Beleuchtung (ausreichende Fassadenfläche: tief liegende und fensterlose Gewerbeeinheiten fallen meistens hier durch), Mindestgrößen der Zimmer, Barrierefreiheit und gegebenenfalls Rauchabzüge. Ein Architekt überprüft dies im Rahmen eines Ortstermins vor dem Kauf: das ist die beste Investition im gesamten Prozess.
Schritt 2: die Wohnungseigentümergemeinschaft
Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung: Falls die Umnutzung oder die Veränderung gemeinschaftlicher Bauteile, die Sie benötigen (neue Öffnungen in der Fassade, Schornsteine), verboten sind, benötigen Sie dann Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung nichts dazu aussagt, bedarf jede bauliche Maßnahme, die die Fassade oder gemeinschaftliche Elemente berührt, ihrer Zustimmung. Ein frühzeitiges Gespräch mit der Gemeinschaft vor dem Kauf vermeidet nachträgliche Streitigkeiten.
Schritt 3: Projekt, Genehmigungen und Grundbucheintragung
Ist die Machbarkeit geklärt: technisches Projekt zur Nutzungsänderung und Sanierung, kommunale Genehmigung (Baugenehmigung für die Arbeiten und Nutzungsänderung), Durchführung der Arbeiten, Anzeige oder Erteilung der Erstbezugsgenehmigung für die neue Wohnung und schließlich die Änderung im Grundbuch und Katasternachweis (die Gewerbefläche wird auch rechtlich zur Wohnung). Erst dann ist es eine Wohnung in sämtlichen Belangen: beleihbar, vermietbar und verkaufbar als solche.
Die Zahlen hinter dem Vorhaben
Bestandteile: Kaufpreis der Gewerbefläche + Gesamtmodernisierung + Projekt, Genehmigungen und Steuern im Vergleich zum Endwert als Wohnung in dieser ganz bestimmten Straße. Die Operation funktioniert, wenn die Differenz zwischen Gewerbe- und Wohnwert in der Gegend beträchtlich ist und das Objekt über eine ausreichende Fassade und angemessene Proportionen verfügt. Dieser Endwert – die zentrale Kennzahl – ist eine Marktbewertung, die wir Ihnen kostenlos vor dem Kauf bereitstellen.
Haben Sie ein Gewerbelokal ins Auge gefasst? Von unserer Immobilienberatung erhalten Sie Unterstützung zur Prüfung der Machbarkeit mit den passenden Fachleuten sowie eine vollständige Kalkulation aller Zahlen der Operation. Zuerst die Unterlagen und Zahlen; die Renovierung zuletzt.
