Sie möchten Ihr nächstes Haus kaufen, aber Ihr Geld steckt noch im aktuellen, das noch nicht verkauft ist. Für diese Lücke gibt es ein spezielles Instrument: die Brückenhypothek. Richtig eingesetzt ermöglicht sie Ihnen den Kauf ohne Notverkauf; falsch verstanden kann sie Sie mit zwei Raten überfordern, die Sie nicht zahlen können. So funktioniert sie wirklich.
Was ist eine Brückenhypothek?
Die Bank fasst bei einem einzigen Kredit die noch ausstehende Hypothek Ihres aktuellen Hauses und die Finanzierung für das neue zusammen und gibt Ihnen eine Frist – üblicherweise zwischen 6 Monaten und 5 Jahren – um das erste Haus zu verkaufen. Während Sie verkaufen, zahlen Sie eine reduzierte Rate (häufig mit Tilgungsaussetzung: nur Zinsen). Sobald der Verkauf erfolgt ist, wird der entsprechende Teil zurückgezahlt und der Kredit wird zu einer normalen Hypothek auf das neue Haus.
Was die Bank von Ihnen verlangt
Die Brückenhypothek ist ein Produkt für solvente Kunden: Einkommen, das auch eine gemeinsame Rate tragen kann, falls sich der Verkauf verzögert, sowie ein großzügiger Beleihungswert für beide Immobilien zusammen (die Banken finanzieren meist bis etwa 80 % des Gesamtwertes). Rechnen Sie damit, dass die Bank auch bewertet, wie gut Ihr aktuelles Haus verkäuflich ist: Lage, Preis und Zustand sind entscheidend.
Die drei möglichen Raten während der Brückenphase
Je nach Kreditinstitut zahlen Sie während der Brückenphase: eine Rate mit Tilgungsaussetzung (nur Zinsen, am häufigsten), eine besondere reduzierte Rate oder die volle reguläre Rate. Fragen Sie immer nach, was passiert, wenn die Frist abläuft, ohne dass der Verkauf erfolgt ist: Manche Brückenhypotheken erhöhen die Rate deutlich, und dieses Szenario muss vor der Unterschrift bedacht werden.
Welche Kosten entstehen
Neben den Zinsen (etwas über denen einer Standard-Hypothek) berücksichtigen Sie die Wertermittlung beider Immobilien, eine eventuell anfallende Bereitstellungsgebühr sowie die Kosten einer späteren teilweisen Darlehensablösung. Das ist der Preis für die Sicherheit, kaufen zu können, ohne vorher verkauft zu haben: Es lohnt sich, wenn das neue Haus eine echte Chance ist und Ihre jetzige Wohnung objektiv innerhalb der Frist verkäuflich ist.
Das eigentliche Risiko: die Überbewertung Ihres aktuellen Hauses
90 % der Probleme mit Brückenhypotheken entstehen aus derselben Ursache: die Annahme, Ihr aktuelles Haus sei mehr wert, als der Markt zahlt, und die Einhaltung der Frist mit einem unrealistischen Preis zu riskieren. Die Brückenhypothek gibt keine unbegrenzte Zeit. Vor der Unterschrift müssen Sie den realen Verkaufswert kennen – nicht den der Portale – und einen seriösen Verkaufsplan haben: Vorbereitung, Fotos, Vermarktung und von Anfang an einen verteidigungsfähigen Preis. Das entscheidet, ob es ein Brücke von 8 Monaten oder eine Qual wird.
Alternativen, wenn die Brücke nicht passt
Zuerst verkaufen und mit dem Käufer eine flexible Übergabe (oder eine Zwischenmiete) vereinbaren, Neubau reservieren – dessen meist lange Bauzeiten die Brücke oft unnötig machen, wie wir in unserem Ratgeber Verkaufen, um Neubau zu kaufen erklären – oder längere Anzahlungen (Arras) beim Kauf aushandeln.
Bei Mayrasa unterstützen wir Sie mit dem entscheidenden Teil, der die ganze Brücke hält: einer realistischen Bewertung Ihrer Immobilie und einem fristgerechten Verkauf. Mit dem realen Wert und einem seriösen Zeitplan fällt die Entscheidung für die Brücke ganz leicht.
