Вы хотите купить следующий дом, но все ваши деньги вложены в текущий, который еще не продан. Для этого временного разрыва существует специальный инструмент — ипотека-переход. При грамотном использовании она позволяет купить новый дом, не продавая старый по заниженной цене; если же подойти без понимания, можно остаться с двумя платежами по ипотеке, которые окажутся непосильными. Вот как это на самом деле работает.
Что такое ипотека-переход
Банк объединяет в единый кредит остаток ипотеки по вашему текущему дому с суммой на финансирование новой покупки, предоставляя вам срок — обычно от 6 месяцев до 5 лет — чтобы продать первую недвижимость. Пока дом не продан, вы платите пониженный взнос (чаще всего только проценты, без основного долга). Когда продажа состоится, соответствующая часть кредита гасится, и кредит превращается в обычную ипотеку на новый дом.
Что попросит банк
Ипотека-переход рассчитана на платежеспособных клиентов: доход должен позволять выдерживать общий платеж, если продажа задержится, а оценочная стоимость двух объектов должна быть достаточно высокой (банки обычно финансируют до 80% от общей стоимости обеих квартир). Учитывайте, что банк будет также оценивать, насколько легко продать ваш текущий дом: имеют значение район, цена и состояние жилья.
Три варианта платежей на период перехода
В зависимости от банка в течение переходного периода вы будете платить: взнос с отсрочкой по основному долгу (только проценты — самый частый вариант), специальный пониженный взнос или полный стандартный платеж. Всегда спрашивайте, что произойдет, если вы не продадите дом в установленный срок: по некоторым переходным ипотекам платеж может существенно вырасти — именно этот сценарий и надо просчитывать заранее перед подписанием договора.
Сколько стоит
Помимо процентов (они немного выше, чем по стандартной ипотеке), необходимо учитывать оценки обоих домов, комиссию за открытие кредита (если предусмотрено), а также расходы на последующее частичное погашение. Это цена спокойствия — купить новый дом, не продав прежний. Такая схема оправдана, если новый дом действительно представляет собой выгодную возможность, а текущий реально можно продать за период комбинированного кредита.
Реальный риск: переоценить свой дом
90% проблем с ипотекой-переходом возникают из-за одной причины: считать, что ваш дом стоит дороже, чем готов платить рынок, и тратить время на попытки продать его по нереальной цене. Ипотека-переход не дает бесконечного времени. Прежде чем подписывать договор, нужно знать реальную рыночную стоимость — а не ту, что размещена на порталах, — и составить четкий план продажи: подготовить жилье, сделать фотографии, обеспечить рекламу и назначить разумную цену с первой недели. Это разница между продажей за 8 месяцев и медленной агонией.
Альтернативы, если ипотека-переход не подходит
Сначала продать свой дом и договориться с покупателем о гибкой передаче (или о временной аренде), забронировать новостройку — благодаря длинным срокам по договорам ипотека-переход часто и не нужна, как мы рассказывали в нашем гиде по продаже ради покупки новостройки— или договориться о более длительных авансах при покупке.
В Mayrasa мы поможем с главным элементом всего перехода — реальной оценкой вашего жилья и продажей в оптимальный срок.. С реальной ценой и четким календарем решение о переходной ипотеке приходит само собой.
