Это один из самых распространённых ходов на современном рынке Торревьехи и Коста Бланки: владельцы продают своё прежнее жильё — квартиру в центре, бунгало двадцатилетней давности — чтобы перейти в новостройку с бассейном, гаражом и энергоэффективностью. Ход разумный; основной риск — в сроках. Вот полный алгоритм для продажи жилья ради покупки новостройки без неприятных сюрпризов.
График новостройки играет вам на руку (если правильно распорядиться)
В отличие от покупки вторички — где между задатком и подписанием акта проходит два-три месяца — новостройку покупают поэтапно: бронирование, частный договор с поэтапной оплатой во время строительства и окончательное оформление при передаче жилья, обычно через 12–24 месяца. Это длительное окно — ваше главное преимущество: у вас есть время спокойно и выгодно продать свою недвижимость, не сбрасывая цену из-за спешки. Почти всегда правильная стратегия — это: сначала забронировать новостройку, а затем сразу выставить свою квартиру на продажу.
Три способа финансировать переход
1. Продать до получения новостройки (идеальный вариант). Вы продаёте своё жильё во время строительства, при необходимости снимаете квартиру на несколько месяцев или договариваетесь с покупателем о гибкой дате передачи жилья, а к моменту оформления новостройки располагаете всей суммой.
2. Мостовой кредит. Банк объединяет вашу текущую и новую ипотеку, пока вы не продадите свою старую недвижимость; обычно срок — до 5 лет. Это даёт спокойствие, но требует платежеспособности и делает процесс дороже.
3. Ипотека на новостройку с последующей продажей старого жилья. Возможно, но вы рискуете платить за две квартиры одновременно: эта опция подходит только если ваша продажа уже близка к завершению.
Налоги, о которых стоит помнить
Если вы продаёте своё основное жильё и реинвестируете в новое, можно воспользоваться льготой по реинвестированию в НДФЛ с прибыли от продажи (срок — два года, удобно для покупки новостройки). Если вам более 65 лет и вы продаёте основное жильё, прибыль освобождается от налога без обязательной реинвестиции.
Покупка новостройки облагается НДС (10%) + AJD, а ваш покупатель вторички будет платить ITP: это разные расходы, которые лучше сразу рассчитать. И не забудьте о муниципальном приросте стоимости земельного участка при продаже: он считается с вашей текущей недвижимости и оплачивается в мэрию.
Ошибки, которые мы часто видим
Бронируют новостройку, не оценив свою квартиру. Не зная, сколько выручите, невозможно понять, какую новостройку реально покупать.
Ставят цену «с запасом для торга» и теряют месяцы строительства, пока объект теряет популярность на порталах.
Не согласуют даты передачи: договариваются съехать из своего жилья, не предусматривая запас на возможные задержки застройщика (почти всегда случаются).
Ведут два отдельных процесса: одно агентство продаёт, застройщик работает отдельно — и никто не отвечает за согласование сроков.
Как мы работаем в Mayrasa
Мы — связующее звено между двумя процессами: оцениваем вашу квартиру по реальным продажам в вашем районе, продаём её в нужные вам сроки — у нас есть покупатели из Испании и других стран — и помогаем выбрать новостройку: здесь вы можете посмотреть предложения новостроек в Торревьехе и на Коста Бланке , с которыми мы работаем. Один контакт — чтобы продать своё жильё и приобрести новое без риска со сроками.
Думаете о переходе в новостройку? Расскажите нам о вашей ситуации — мы бесплатно составим для вас персональный календарь.
