C’est l’une des stratégies les plus courantes du marché actuel à Torrevieja et sur la Costa Blanca : des propriétaires vendant leur logement de toujours — l’appartement en centre-ville, le bungalow vieux de vingt ans — pour passer à un bien neuf avec piscine, garage et efficacité énergétique. La démarche est bonne ; le risque repose sur les délais. Voici la carte complète pour vendre pour acheter dans le neuf sans mauvaise surprise.
Le calendrier de la construction neuve joue en votre faveur (si vous savez l’utiliser)
Contrairement à l’achat d’un bien ancien — où entre les arrhes et l’acte notarié il s’écoule deux ou trois mois —, l’achat dans le neuf s’opère par étapes : réservation, contrat privé avec paiements différés pendant la construction, puis acte de vente à la livraison, généralement entre 12 et 24 mois après. Cette longue fenêtre est votre grand avantage : elle vous laisse le temps de bien vendre votre bien actuel, sans le brader par précipitation. La bonne stratégie est presque toujours : réserver d’abord le neuf puis mettre votre maison en vente immédiatement après.
Les trois façons de financer le passage
1. Vendre avant la livraison (la meilleure option). Vous vendez pendant la construction, habitez en location quelques mois si nécessaire ou convenez avec votre acheteur d’une date de départ flexible, et arrivez à l’acte du neuf avec l’argent en main.
2. Prêt relais. La banque regroupe votre crédit actuel et le nouveau pendant que vous vendez, avec un délai (habituellement jusqu’à 5 ans) pour finaliser la vente. Cela rassure, mais exige une bonne solvabilité et rend le processus plus coûteux.
3. Hypothéquer le neuf puis vendre après. Possible, mais vous expose à payer deux logements en même temps : cette option est recommandée uniquement si la vente est déjà très avancée.
La fiscalité à connaître
En vendant votre résidence principale et en réinvestissant dans une autre résidence principale, vous pouvez appliquer l’exonération pour réinvestissement dans l’IRPF sur la plus-value (avec un délai de deux ans, bien adapté au calendrier du neuf). Si vous avez plus de 65 ans et vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée sans obligation de réinvestissement.
L’achat dans le neuf est soumis à la TVA (10%) + AJD, alors que l’acheteur d’un bien ancien paiera l’ITP : ce sont des coûts différents qu’il convient d’avoir calculés dès le premier jour. N’oubliez pas la plus-value municipale de votre vente : elle se calcule sur votre bien actuel et se règle à la mairie.
Les erreurs que nous voyons se répéter
Signer la réservation sans avoir évalué le bien actuel. Si vous ne savez pas ce que vous allez obtenir, vous ignorez quel neuf vous pouvez vous permettre.
Mettre un prix « avec marge pour négocier » et laisser passer les mois de construction avec la maison qui se dévalorise sur les portails.
Ne pas coordonner les dates de livraison : convenir un départ de votre logement actuel sans marge face aux retards de la promotion (qui arrivent, quasiment toujours).
Gérer deux démarches séparées : une agence pour vendre et d’un autre côté la promotion, sans personne pour organiser l’ensemble.
Comment nous procédons chez Mayrasa
Nous sommes la pièce qui coordonne les deux horloges : nous évaluons votre bien actuel avec des ventes réelles dans votre secteur, le vendons au rythme imposé par votre calendrier de livraison — avec un portefeuille d’acheteurs nationaux et internationaux — et vous conseillons dans le choix de la promotion : vous pouvez voir ici la sélection du neuf disponible à Torrevieja et Costa Blanca avec laquelle nous travaillons. Un seul interlocuteur pour vendre votre maison et emménager dans la nouvelle sans stress lié aux délais.
Vous pensez franchir le pas vers le neuf ? Racontez-nous votre situation et nous vous préparons le calendrier complet, gratuitement.
