Це один із найпоширеніших сценаріїв на сучасному ринку Торрев’єхи та Коста Бланки: власники продають своє звичне житло — квартиру в центрі, бунгало двадцятирічної давності — щоб зробити стрибок до новобудови з басейном, гаражем і енергоефективністю. Сама стратегія вигідна; основний ризик — у строках. Ми склали для вас повну карту, як продати житло й купити новобудову без неприємних сюрпризів.
Календар новобудови грає вам на руку (якщо ним скористатися)
На відміну від купівлі вторинного житла — коли між завдатком і підписанням акту проходить два-три місяці — новобудову купують поетапно: резерв, приватний договір із виплатами під час будівництва та підписання акту при здачі об’єкта, зазвичай через 12–24 місяці. Ось цей тривалий термін — ваша велика перевага: ви матимете достатньо часу, щоб вигідно продати старе житло і не скидати ціну через поспіх. Найкраща стратегія майже завжди така: спочатку зарезервувати новобудову, а потім одразу виставити свою квартиру на продаж.
Три способи профінансувати перехід
1. Продати до здачі новобудови (ідеально). Ви продаєте під час будівництва, кілька місяців за потреби орендуєте житло, або погоджуєте з покупцем нової квартири зручну дату передачі, і підписуєте новий акт із грошима на руках.
2. Перехідна іпотека (іпотека-перехідник). Банк об’єднує вашу поточну іпотеку з новою на період продажу вашої квартири (зазвичай до 5 років для завершення операції). Це дає спокій, але потребує достатньої платоспроможності й трохи здорожчує процес.
3. Оформити іпотеку на новобудову, а потім продати стару. Можливо, але це означає, що ви певний час платитимете за дві квартири. Цей варіант варто розглядати лише, якщо процес продажу вже на фінішній прямій.
Як податки впливають на угоду
Якщо ви продаєте своє основне житло та реінвестуєте у нове основне житло, ви можете скористатися звільненням від сплати податку на прибуток (IRPF) з отриманого прибутку (термін — два роки, і це ідеально поєднується зі строками новобудови). Якщо вам понад 65 років і ви продаєте основне житло, весь прибуток звільняється від податку без обов’язкової реінвестиції.
Купівля новобудови обкладається ПДВ (10%) + AJD, тоді як покупець вашої вторинної квартири сплатить ITP: це різні витрати, які варто розрахувати з самого початку. Не забувайте і про міський податок на приріст вартості (plusvalía municipal) з вашого старого житла: він розраховується на основі вашої поточної квартири й сплачується до міськради.
Типові помилки, які ми спостерігаємо
Підписувати резерв на новобудову, не оцінивши свою поточну квартиру. Якщо ви не знаєте, скільки отримаєте, ви не знаєте, яку новобудову зможете собі дозволити.
Виставити ціну «із запасом для торгу» і втратити місяці будівництва, поки квартира безуспішно висить у списках оголошень.
Не координувати строки здачі: домовитися про виїзд із поточного житла без резерву часу на можливі затримки зі здачею від забудовника (вони бувають майже завжди).
Вести дві окремих угоди: одна агенція займається продажем, а забудовник — новобудовою, і немає нікого, хто контролює весь процес.
Як це відбувається у MAYRASA
Ми зв’язуємо обидві частини процесу: оцінюємо ваше житло на основі реальних продажів у вашому районі, продаємо у строк, який відповідає графіку здачі новобудови — у нас у базі є як іспанські, так і міжнародні покупці — і радимо при виборі забудовника: ось можете ознайомитися з новобудовами в Торрев’єсі та на Коста-Бланці , із якими ми працюємо. Один контакт на весь процес, щоб продати квартиру і переїхати в нову — без зайвих турбот зі строками.
Плануєте купівлю новобудови? Розкажіть вашу ситуацію, і ми безкоштовно підготуємо для вас повний персональний календар переїзду.
