Ви хочете купити свій новий будинок, але ваші кошти ще знаходяться у поточному, який досі не було продано. Для такої ситуації існує специфічний інструмент: містковий іпотечний кредит. За правильного використання він дозволяє купити житло, не продаючи раніше за безцінь; якщо ж його неправильно розуміти, можна опинитися з двома банківськими платежами, що не під силу сплатити. Ось як це працює насправді.
Що таке містковий іпотечний кредит
Банк об'єднує в один кредит залишок іпотеки на вашу поточну оселю й фінансування нового житла, надаючи вам термін — зазвичай від 6 місяців до 5 років — для продажу першого житла. Поки ви його продаєте, ви сплачуєте зменшену плату (зазвичай із відстрочкою на основну суму: лише відсотки). Коли відбувається продаж, відповідна частина кредиту закривається, і позика перетворюється на звичайну іпотеку на новий будинок.
Що вимагатиме банк
Містковий іпотечний кредит — продукт для фінансово надійних позичальників: доходи мають дозволяти виплачувати спільний платіж, якщо продаж затримається, і потрібна адекватна оціночна вартість обох об’єктів (банки зазвичай фінансують до 80% спільної вартості). Водночас банк оцінить і те, наскільки реально продати вашу поточну оселю: важливими є район, ціна, стан.
Три можливих платежі на час дії місткового кредиту
Залежно від банку, в період дії місткового кредиту ви сплачуєте: платіж із відстрочкою основної суми (лише відсотки, найбільш поширене рішення), спеціальний зменшений платіж або повний стандартний платіж. Завжди уточнюйте, що трапиться, якщо вичерпати термін і не продати житло: деякі місткові іпотеки суттєво збільшують платіж — це саме ситуація, яку потрібно розрахувати до підписання.
Скільки це коштує
Окрім відсотків (вони трохи вищі, ніж у стандартній іпотеці), врахуйте оплату оцінки обох житлових об'єктів, можливу комісію за відкриття кредиту та витрати на подальше часткове погашення. Це ціна спокою — купувати, не продавши: це вигідно, якщо новий будинок — справжня можливість, а поточну оселю об’єктивно реально продати у визначений строк.
Реальний ризик: переоцінити вартість свого житла
90% проблем із містковою іпотекою виникають через одне і те ж: думати, що ваш дім коштує більше, ніж за нього готовий заплатити ринок, і витрачати час на спробу продати його за нереальну суму. Місток не дає безмежний час. До підписання договору потрібно знати реальну ринкову ціну — а не цифру з оголошень, — і мати чіткий план продажу: підготовка, фото, реклама й захищена з першого тижня ціна. Це різниця між містком на 8 місяців і тією угодою, що тягнеться нескінченно.
Альтернативи, якщо місткова іпотека не підходить
Спершу продати й домовитись із покупцем про гнучку передачу (або тимчасову оренду), або обрати новобудову — довгі строки здачі часто роблять містковий кредит зайвим, як пояснюємо у нашому гіді продати, щоб купити новобудову— або домовитись про довші завдатки при купівлі.
У Mayrasa ми допоможемо із ключовим елементом міосткового кредиту: реальною оцінкою вашого житла та продажем у визначений термін. Маючи реальну вартість та чіткий календар, рішення про містковий кредит приймається природно.
