Це головна операція після розлучення чи спадщини між двома: один залишає собі будинок і виплачує іншому компенсацію за його частку. Це називається припинення спільної власності і якщо все зробити правильно – набагато дешевше, ніж купівля-продаж між приватними особами. Тут ви знайдете, як це працює, скільки коштує і яких помилок потрібно уникати.
Що це таке насправді
Коли житло належить кільком особам (колишнім подружжям, братам, партнерам), будь-хто може захотіти вийти зі спільної власності. Якщо житло неподільне — а більшість такі — за законом воно може бути присуджене одному з співвласників, який компенсує іншим їхню частку у грошовому еквіваленті. Це і є припинення спільної власності: це не купівля-продаж, а розділення спільної власності, і саме ця юридична різниця робить процедуру дешевшою.
Податкова перевага: AJD замість ITP
Якби купували половину будинку, довелось би сплатити ITP (10% у Валенсійському співтоваристві з цієї половини). Натомість припинення спільної власності оподатковується за Актами юридичного документування (AJD), приблизно 1,5% — і рахується, залежно від справи, з тієї частини, яка передається. Для житла вартістю 200 000 € – це вже різниця в тисячі євро. Щоб податкова визнавала операцію: компенсація має бути пропорційною та у грошах, а житло — дійсно неподільним.
Необхідний крок: іпотека
Нотаріальне оформлення припинення спільної власності не змінює іпотечний договір: якщо ви обоє підписували іпотеку, ви обоє і далі залишаєтесь боржниками, навіть якщо житло переходить одному. Потрібно, щоб банк погодився звільнити співпозичальника (новація) або оформити нову іпотеку на того, хто залишається з житлом. Банк оцінюватиме платоспроможність цієї особи: краще обговорити це з банком до підписання будь-яких документів у нотаріуса.
За яку ціну? Вартість – це все
Компенсація розраховується за вартістю житла, і тут криються дійсні гроші: кожні 10 000 € різниці у вартості – це 5 000 €, які одна сторона виграє, а інша – втрачає. Портали нерухомості не підходять (там ціна оголошення, а не фактична продажна), а референтна кадастрова вартість визначає тільки мінімум для податкової. Справедливо для обох сторін — це професійна оцінка на основі реальних продажів у районі, однакова для обох.
А якщо ніхто не може залишити собі житло?
Тоді припинення спільної власності не є вашим варіантом: залишається лише продати все житло і поділити гроші. Це також рішення, якщо той, хто хоче залишити собі житло, не отримує схвалення банку. У такій ситуації, чим раніше прийняти рішення, тим вищу ціну можна отримати: спокійно погоджені угоди вигідніші за судові примусові продажі.
Практичний підсумок
1) Об’єктивна оцінка. 2) Розмова з банком про звільнення співпозичальника. 3) Порівняння двох варіантів (залишити собі чи продати). 4) Нотаріус. У Mayrasa ми безкоштовно допомагаємо з першим кроком, а якщо вирішенням буде продаж — повністю організуємо продаж нерухомості. З іншими етапами допоможемо у нашій інвестиційній консультації з нерухомості. . Запитуйте без зобов'язань.
Скільки це коштує на практиці
Конкретний приклад: житло вартістю 200 000 €, яке належить двом людям по 50%, і один залишає собі, компенсуючи іншому 100 000 €. Ось орієнтовні витрати у Валенсійському співтоваристві:
| Позиція | Орієнтовна вартість |
|---|---|
| AJD (приблизно 1,5% з переданої частки) | Близько 1 500 € |
| Нотаріус | 600 – 1 000 € |
| Реєстр нерухомості | 300 – 600 € |
| Гесторія (опційно) | 300 – 500 € |
| Оцінка | 300 – 600 € |
| Новація чи нова іпотека | Залежить від банку |
Для порівняння: якби цю половину купували звичайним шляхом, ITP склав би близько 10 000 €. Різниця — кілька тисяч євро — це саме те, на чому економлять, роблячи операцію через припинення спільної власності.
Процедура припинення спільної власності крок за кроком
- Погодьте вартість будинку на основі неупередженої оцінки, однакової для обох.
- Поговоріть з банком: звільнення співпозичальника або нова іпотека на ім’я того, хто залишається.
- Підпишіть нотаріальну угоду про припинення спільної власності, з компенсацією у грошах.
- Сплатіть AJD (форма 600) у встановлений термін.
- Зареєструйте нового власника у Реєстрі нерухомості.
Типові помилки при припиненні спільної власності
- Оформляти як купівлю-продаж і платити ITP 10% замість AJD 1,5%.
- Компенсація в іншому майні – а не грошима, що може призвести до втрати податкових переваг.
- Передача за нерівною вартістю і утворення надлишкового отримання, яке оподатковується як звичайна передача майна.
- Підписання без вирішення питання іпотеки і залишатися співпозичальником по житлу, яке вже не ваше.
- Визначати вартість на словах і згодом виявити, що одна сторона втратила тисячі євро.
Часті питання
Скільки економиться у порівнянні з купівлею-продажем?
Різниця в податку: купівля половини житла — ITP 10% (у Валенсійському співтоваристві), припинення спільної власності — AJD близько 1,5%. Для середньостатистичного житла це економія у декілька тисяч євро.
З якої вартості сплачується AJD?
Зазвичай з вартості переданої частки, при чому референтна вартість є мінімумом для податкової. Тому правильна оцінка — це не лише справедливий поділ, а і обґрунтування заявленої вартості для податкових органів.
Чи може банк відмовити звільнити мене як співпозичальника?
Так. Банк звільняє лише якщо той, хто залишається, доведе свою платоспроможність. Якщо банк відмовляє – можна шукати інший банк для перекредитування, або, якщо немає фінансування, продавати житло і ділити кошти.
Чи можна припинити спільну власність, якщо нас троє і більше?
Так. Один отримує будинок, компенсуючи всім іншим їх частку у грошах. Якщо ніхто не може чи не хоче залишити собі майно — рішення знову таке ж: продати весь будинок і розділити кошти.
У спадщині та при розлученні: однакові правила із нюансами
Механізм діє як для спадщини між братами/сестрами, так і розлучення, з податковою економією (AJD замість ITP) в обох випадках. Відмінності — у стартових умовах. При спадкуванні, житло часто йде без іпотеки, але з більшою кількістю співвласників — головне, щоб усі погодилися з оцінкою і той, кому воно дістається, міг компенсувати інших. При розлученні, зазвичай лише дві сторони, але часто спільна іпотека — і тут вузьке місце майже завжди саме банк. В обох випадках послідовність така ж: спершу об’єктивна оцінка, потім питання фінансування і вже останнім — нотаріус. Рішення цих двох питань до підписання перетворює напружену операцію на спокійну рутину.
