Коли пара вирішує розійтися і будинок планують продати, виникає практичне питання: чи вигідніше продати будинок під час розлучення, до його оформлення чи після? Відповідь впливає на податки, на іпотеку і, найголовніше, на ціну, яку ви зрештою отримаєте. Розберімося поетапно.
Продати до розлучення: шлях, який зазвичай перемагає
Продаж за взаємною згодою, поки шлюб ще діє, має явні переваги: ви обидва підписуєтеся як продавці, іпотеку анулюють в тій же нотаріальній конторі, і кожен отримує свою частку без проміжних кроків. До того ж, регулюючий договір (convenio regulador) приходить пізніше, коли проблема вже вирішена: потрібно лише розподілити гроші, а не вести переговори щодо нерухомості.
Є й податкова перевага: якщо будинок був вашим звичайним місцем проживання, кожен із вас може застосувати звільнення при реінвестуванні в податку на доходи (IRPF), якщо протягом двох років придбає нове основне житло, а люди старші за 65 років звільняються від цього без умов. Чим більше часу мине між виїздом з будинку та його продажем, тим більший ризик втратити статус основного місця проживання (закон дає певний проміжок, але не нескінченний; той, хто виїхав через розлучення, зберігає пільгу, якщо в будинку далі проживав інший подружжя з дітьми).
Продати після розлучення: коли це має сенс
Іноді іншого виходу немає: ще немає згоди, або право користування віддано дітям і продаж відкладають. Це цілком прийнятно, але є три попередження: поки що ви й далі ділите витрати та іпотеку; будинок, в якому живе лише одна зі сторін, зазвичай виходить на ринок у гіршому стані; а для продажу знову знадобиться підпис обох, і відносини можуть бути іншими до того часу. Якщо план — «продамо пізніше», зафіксуйте дату в угоді: «потім побачимо» часто перетворюється на роки.
А якщо продати свою половину іншому?
Ця операція не є звичайним купівле-продажем: це припинення співвласності (extinción de condominio), і виконане правильно оподатковується значно менше. Ми маємо окремий повний посібник; тут ключове лише одне: вартість половини має виходити з об’єктивної оцінки, а не емоційних домовленостей. Переплатити (або недоплатити) за половину власного будинку — найпоширеніша економічна помилка при розлученнях.
Розумний календар
1) Реальна оцінка житла, разом і на однакових даних. 2) Рішення: продаж, припинення співвласності або відкладення з погодженою датою. 3) Якщо це продаж: підготовка і вихід на ринок із захищуваною ціною, без демонстрації поспіху (покупці це відчувають і використовують). 4) Підпис і розподіл. Увесь процес можна вирішити за кілька місяців, якщо крок 1 виконано добре.
У Mayrasa ми щомісяця супроводжуємо продажі через розділення: неупереджена оцінка для обох сторін, ідентична інформація для кожного та повне управління продажем з повною конфіденційністю. Якщо ви на цьому етапі — почніть з того, щоб дізнатися, скільки коштує будинок: це безкоштовно і прояснює все інше.
До, після чи припинення: порівняно
Щоб побачити одним поглядом, ось як виглядає кожен шлях за тим, що найчастіше має значення:
| Аспект | Продати до | Продати після | Припинення співвласності |
|---|---|---|---|
| Хто підписує | Обидва, ще одружені | Обидва, вже розлучені | Один купує; інший продає свою половину |
| Оподаткування | Легше зберегти звільнення при реінвестуванні | Ризик втрати статусу основного місця проживання з часом | AJD (близько 1,5%) для того, хто залишається |
| Іпотека | Анулюється при продажі | Анулюється при продажі, але треба платити проміжні витрати | Потребує новації або звільнення співпозичальника |
| Ціна | Будинок краще підготовлений і без поспіху | Зазвичай гірше підготовлений і з терміновістю | Залежить від узгодженої експертизи |
Податковий годинник: не втратьте звільнення при реінвестуванні
Найбільша податкова перевага від продажу вашого колишнього основного місця проживання — це звільнення при реінвестуванні, але воно має часові правила, яких варто дотримуватися:
- Два роки для реінвестування: якщо ви купуєте інше основне житло впродовж двох років до або після продажу, приріст, який реінвестований, звільняється від IRPF.
- Той, хто виїхав через розлучення, зберігає статус основного місця проживання, якщо в будинку далі проживали колишній партнер і діти, навіть якщо він сам більше там не живе.
- Особи старші за 65 років: продаж їхнього основного місця проживання звільняється без потреби реінвестувати.
- Чим довше затягується продаж після розлучення, тим важче довести, що це далі основне місце проживання; саме тут календар обходиться дорого.
Це загальні критерії IRPF; деталі залежать від вашого випадку, тож підтвердіть їх у вашої бухгалтерської/податкової служби перед підписанням.
Календарні помилки, які коштують грошей
- Виїхати з будинку і допустити роки до продажу, внаслідок чого втратити звільнення при реінвестуванні.
- Погодитися на «ми якось продамо» без письмової дати в угоді.
- Продавати в поспіху відразу після розлучення і приймати першу занижену пропозицію.
- Визначати вартість половини «на око» при припиненні співвласності, без неупередженої експертизи.
- Не повідомити банк і далі відповідати за 100% іпотеки, яку фактично платить інший.
Поширені питання
Краще продавати до чи після розлучення?
У більшості випадків — до: ви обидва підписуєте як подружжя, іпотека анулюється під час продажу, і легше зберегти звільнення при реінвестуванні. Продаж після має сенс, коли ще немає згоди або право користування віддано дітям.
Скільки часу маю на реінвестування, щоб не платити IRPF?
Два роки на купівлю нового основного житла, до або після продажу. Звільняється лише та частина приросту, яку ви реінвестуєте; якщо реінвестуєте частково, решта оподатковується.
Втрачу звільнення, якщо виїхав з будинку до продажу?
Не обов’язково. Якщо ви покинули житло через розлучення і в ньому далі проживали ваш(-а) колишній(-я) і діти, Податкова служба допускає, що для вас це далі вважається основним місцем проживання для цілей звільнення.
Чи можемо домовитися в угоді, що продамо у визначений строк?
Так, і це дуже рекомендовано. Зафіксувати дату або проміжну подію (наприклад, досягнення повноліття дітьми) запобігає тому, щоб продаж став «потім побачимо», що відтягується роками і знову породжує конфлікт. За наявності чіткої дати підготовка і здійснення продажу стає простим завданням.
Приклад, чому момент важливий
Уявіть пару з апартаментом у Торрев’єсі, який був їхнім основним місцем проживання. Якщо вони продають за взаємною згодою до підписання розлучення і кожен реінвестує свою частку в нове основне житло, приріст може бути звільнений від IRPF, а іпотека анулюється у тій же нотаріальній конторі: проблема вирішена. Якщо ж один виїжджає, продаж відкладають «на потім» і минає три-четверть роки з будинком напівзаселеним і без згоди, вони можуть опинитися в ситуації, коли це вже не вважається основним місцем проживання, приріст оподатковується повністю і весь цей час вони й далі платили й сперечалися через ту саму нерухомість. Це та сама квартира і ті самі люди: змінюється лише календар — і разом з ним тисячі євро.
