Wenn sich ein Paar trennt und das Haus verkauft werden soll, stellt sich die praktische Frage: Lohnt es sich, das Haus während der Scheidung zu verkaufen, vor der Unterschrift oder danach? Die Antwort betrifft Steuern, die Hypothek und vor allem den erzielbaren Preis. Wir gehen die Punkte nacheinander durch.
Verkaufen vor der Scheidung: der Weg, der meist gewinnt
Einvernehmlicher Verkauf, solange die Ehe noch besteht, hat klare Vorteile: beide unterschreiben als Verkäufer, die Hypothek wird in derselben Notariatsakte getilgt und jeder erhält seinen Anteil ohne Zwischenwege. Außerdem folgt das Scheidungsurteil später, wenn das Problem bereits gelöst ist: es muss nur noch Geld verteilt werden, nicht über eine Immobilie verhandelt werden.
Es gibt auch einen steuerlichen Vorteil: War das Haus eure gemeinsame Hauptwohnung, kann jeder die Reinvestitionsbefreiung in der Einkommensteuer (IRPF) in Anspruch nehmen, wenn er innerhalb der zwei folgenden Jahre eine neue Hauptwohnung erwirbt; Personen über 65 Jahre sind ohne Bedingungen befreit. Je länger der Zeitraum zwischen dem Auszug und dem Verkauf ist, desto größer ist das Risiko, die Eigenschaft als Hauptwohnung zu verlieren (das Gesetz lässt Spielraum, aber nicht unbegrenzt; wer die Wohnung wegen der Scheidung verlassen hat, behält den Vorteil, wenn der andere Ehepartner mit den Kindern dort weitergelebt hat).
Verkaufen nach der Scheidung: wann es Sinn macht
Manchmal bleibt nichts anderes übrig: es besteht noch keine Einigung, oder die Nutzungszuweisung liegt bei den Kindern und der Verkauf wird verschoben. Das ist durchaus möglich, aber mit drei Hinweisen: solange besteht gemeinsame Verantwortung für Kosten und Hypothek; eine von nur einer Partei bewohnte Immobilie kommt meist schlechter präsentiert auf den Markt; und für den Verkauf ist erneut die Unterschrift beider erforderlich, unabhängig vom aktuellen Verhältnis. Wenn der Plan «später verkaufen» lautet, nehmt eine Frist ins Scheidungsurteil auf: aus «sehen wir später» werden sonst Jahre.
Und dem anderen meine Hälfte verkaufen?
Das ist kein normaler Kaufvertrag: es handelt sich um eine Aufhebung des Miteigentums, und korrekt durchgeführt wird sie deutlich geringer besteuert. Wir haben dazu eine eigene ausführliche Anleitung; der entscheidende Punkt lautet hier: Der Wert der Hälfte muss aus einer objektiven Wertermittlung stammen, nicht aus einer emotionalen Verhandlung. Zu viel zahlen (oder zu wenig verlangen) für die eigene Hälfte ist der häufigste wirtschaftliche Fehler bei Scheidungen.
Der kluge Zeitplan
1) Realistische Wertermittlung der Immobilie, gemeinsam und mit denselben Daten. 2) Entscheidung: Verkauf, Aufhebung des Miteigentums oder vereinbartes Abwarten mit Frist. 3) Falls Verkauf: Vorbereitung und Markteintritt mit einem verteidigungsfähigen Preis, ohne Dringlichkeit zu signalisieren (Käufer riechen das und nutzen es). 4) Unterzeichnung und Aufteilung. Der gesamte Prozess lässt sich in wenigen Monaten klären, wenn Schritt 1 gut gemacht wird.
Bei Mayrasa begleiten wir monatlich Verkäufe wegen Trennung: unparteiische Wertermittlung für beide Seiten, identische Informationen für beide und vollständige Verkaufsabwicklung mit voller Diskretion. Wenn ihr an diesem Punkt seid, beginnt damit, zu wissen, wie viel das Haus wert ist: das ist kostenlos und klärt alles Weitere.
Vorher, nachher oder Aufhebung: im Vergleich
Auf einen Blick sieht jeder Weg so aus in Bezug auf das, was meist wichtig ist:
| Aspekt | Vor dem Verkauf | Nach der Scheidung | Aufhebung des Miteigentums |
|---|---|---|---|
| Wer unterschreibt | Beide, noch verheiratet | Beide, bereits geschieden | Der eine kauft; der andere verkauft seine Hälfte |
| Steuerliche Lage | Reinvestitionsbefreiung leichter zu erhalten | Risiko, die Eigenschaft als Hauptwohnung mit der Zeit zu verlieren | AJD (etwa 1,5 %) für den Verbleibenden |
| Hypothek | Wird beim Verkauf getilgt | Wird beim Verkauf getilgt, aber zwischendurch zu bezahlen | Erfordert Novation oder Freistellung des Mitschuldners |
| Preis | Besser präsentierte Immobilie und ohne Zeitdruck | Oft schlechter präsentiert und mit Eile | Hängt von der vereinbarten Bewertung ab |
Die steuerliche Uhr: die Reinvestitionsbefreiung nicht verlieren
Der größte steuerliche Vorteil beim Verkauf der ehemaligen Hauptwohnung ist die Reinvestitionsbefreiung, sie hat jedoch zeitliche Regeln, die zu beachten sind:
- Zwei Jahre für die Reinvestition: Wenn ihr innerhalb der zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf eine neue Hauptwohnung kauft, bleibt der reinvestierte Gewinn von der IRPF befreit.
- Wer wegen der Scheidung ausgezogen ist behält die Eigenschaft als Hauptwohnung, wenn der andere Ehepartner und die Kinder weiterhin in der Immobilie gelebt haben, auch wenn er selbst dort nicht mehr gewohnt hat.
- Personen über 65 Jahre: Der Verkauf ihrer Hauptwohnung ist ohne Reinvestition befreit.
- Je länger sich der Verkauf verzögert nach der Trennung, desto schwerer ist es zu belegen, dass es weiterhin die Hauptwohnung ist; hier kostet der Zeitplan Geld.
Dies sind allgemeine IRPF-Kriterien; die Details hängen von eurem Fall ab, also lasst das vor der Unterzeichnung in einer Steuerkanzlei bestätigen.
Zeitliche Fehler, die Geld kosten
- Die Wohnung verlassen und Jahre vergehen lassen, bis zum Verkauf, wodurch die Reinvestitionsbefreiung verloren geht.
- Ein „verkaufen wir später“ akzeptieren ohne schriftliche Frist im Scheidungsurteil.
- Mit Eile verkaufen direkt nach der Scheidung und das erstbeste unter dem Markt liegende Angebot annehmen.
- Den Wert der Hälfte „nach Augenmaß“ festlegen bei der Aufhebung des Miteigentums, ohne unparteiliche Bewertung.
- Die Bank nicht informieren und weiterhin für 100 % einer Hypothek haften, die der andere zahlt.
Häufig gestellte Fragen
Ist es besser, vor oder nach der Scheidung zu verkaufen?
In den meisten Fällen vor der Scheidung: ihr unterschreibt beide als Ehepaar, die Hypothek wird beim Verkauf getilgt und die Reinvestitionsbefreiung lässt sich leichter wahren. Nach der Scheidung zu verkaufen ist sinnvoll, wenn noch keine Einigung besteht oder die Nutzung den Kindern zugesprochen wurde.
Wie viel Zeit habe ich, um zu reinvestieren und keine IRPF zu zahlen?
Zwei Jahre, um eine neue Hauptwohnung zu kaufen, entweder vor oder nach dem Verkauf. Nur der reinvestierte Teil des Gewinns bleibt steuerfrei; reinvestiert ihr nur einen Teil, wird der Rest besteuert.
Verliere ich die Befreiung, wenn ich vor dem Verkauf ausgezogen bin?
Nicht unbedingt. Wenn du die Wohnung wegen der Trennung verlassen hast und dein Ex mit den Kindern dort weitergelebt hat, erkennt das Finanzamt an, dass sie für dich weiterhin als Hauptwohnung gilt im Hinblick auf die Befreiung.
Können wir im Scheidungsurteil vereinbaren, dass innerhalb einer Frist verkauft wird?
Ja, und das ist sehr zu empfehlen. Eine Frist oder ein Meilenstein (z. B. die Volljährigkeit der Kinder) verhindert, dass der Verkauf in einem jahrelangen „sehen wir später“ steckenbleibt und wieder Streit entfacht. Mit dieser klaren Frist ist die Vorbereitung und Durchführung des Verkaufs einfach.
Ein Beispiel, warum der Zeitpunkt wichtig ist
Stellt euch ein Paar mit einer Wohnung in Torrevieja vor, die ihre Hauptwohnung war. Verkaufen sie einvernehmlich vor der Scheidung und reinvestiert jeder seinen Anteil in eine neue Hauptwohnung, kann der Gewinn von der IRPF befreit bleiben und die Hypothek wird in derselben Notariatsakte getilgt: Problem gelöst. Wenn hingegen einer auszieht, der Verkauf auf «später» verschoben wird und drei oder vier Jahre mit halb genutzter Wohnung und ohne Einigung vergehen, kann es passieren, dass sie nicht mehr als Hauptwohnung gilt, der Gewinn voll besteuert wird und sie in dieser Zeit weitergezahlt und darüber gestritten haben. Es ist dieselbe Wohnung und dieselben Personen: nur der Zeitplan ändert sich und damit Tausende Euro.
