Die häufigste Lösung nach einer Scheidung oder einer Erbschaft unter zwei Personen: Einer übernimmt das Haus und entschädigt den anderen für dessen Anteil. Das nennt man Beendigung der Miteigentümerschaft und, wenn sie richtig gemacht wird, ist sie viel günstiger als ein privater Kaufvertrag. Hier erfahren Sie, wie sie funktioniert, was sie kostet und welche Fallstricke zu vermeiden sind.
Was genau ist das?
Wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört (Ex-Ehepartnern, Geschwistern, Partnern), kann jeder verlangen, aus der Gemeinschaft herauszukommen. Ist das Haus unteilbar – wie fast alle – ist die gesetzliche Lösung, es einem der Miteigentümer zuzuteilen, der die anderen mit Geld für ihren Anteil entschädigt. Das ist die Beendigung der Miteigentümerschaft: Es handelt sich nicht um einen Verkauf, sondern um die Auflösung einer Gemeinschaft, und gerade dieser juristische Unterschied macht die Transaktion günstiger.
Der steuerliche Vorteil: AJD statt ITP
Ein Verkauf der Hälfte des Hauses würde Grunderwerbssteuer (ITP) kosten – in der Comunidad Valenciana 10 % auf diesen Anteil. Die Beendigung der Miteigentümerschaft wird hingegen mit Dokumentierter Rechtsakte (AJD) besteuert, etwa 1,5 % – berechnet auf den zugeteilten Anteil und je nach Fall. Bei einem Haus im Wert von 200.000 € sprechen wir von mehreren tausend Euro Unterschied. Voraussetzungen, damit das Finanzamt dies akzeptiert: Die Entschädigung muss in Geld und proportional erfolgen, und das Haus muss tatsächlich unteilbar sein.
Der unverzichtbare Schritt: Die Hypothek
Die Beendigungsurkunde ändert den Kredit nicht: Haben beide die Hypothek unterschrieben, haften auch weiterhin beide, selbst wenn das Haus nun nur einem gehört. Es ist nötig, dass die Bank die Freistellung des Mitverpflichteten (Novation) akzeptiert oder eine neue Hypothek auf den Namen des Übernehmer einträgt. Die Bank prüft die Zahlungsfähigkeit der Einzelperson: Es ist ratsam, dieses Gespräch mit der Bank vor der Beurkundung beim Notar zu führen.
Wie hoch ist der Betrag? Der Wert ist entscheidend
Die Entschädigung bemisst sich am Wert der Immobilie – hier entscheidet sich das Geld wirklich: Jede 10.000 € Differenz in der Bewertung sind 5.000 €, die eine Seite gewinnt und die andere verliert. Online-Portale taugen nicht (sie zeigen Angebots-, nicht Verkaufspreise) und der Katasterwert ist nur eine steuerliche Untergrenze. Fair für beide Seiten ist eine professionelle Bewertung mit realen Verkaufsdaten der Region, identisch für beide Parteien.
Was, wenn keiner das Haus übernehmen kann?
Dann ist die Beendigung der Miteigentümerschaft nicht der richtige Weg: Die Lösung ist, das ganze Haus zu verkaufen und den Erlös zu teilen. Das ist meist auch die Antwort, wenn derjenige, der das Haus übernehmen will, allein keine Finanzierung bekommt. Je früher dies akzeptiert wird, desto besser ist der Preis: Ruhig ausgehandelte Verkäufe erzielen meist höhere Erlöse als solche, die durch gerichtliche Maßnahmen erzwungen werden.
Praktische Zusammenfassung
1) Objektive Bewertung. 2) Gespräch mit der Bank über die Freistellung des Mitverpflichteten. 3) Zahlenvergleich der beiden Optionen (übernehmen vs. verkaufen). 4) Notarielle Beurkundung. Bei Mayrasa erledigen wir Punkt 1 kostenlos und falls der Verkauf die Lösung ist, kümmern wir uns um die komplette Vermarktung; für die weiteren Schritte beraten wir Sie gern über unsere Immobilienberatung. Fragen Sie uns unverbindlich.
Wieviel kostet es in der Praxis?
Ein konkretes Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 200.000 €, die zu 50 % zwei Personen gehört, und eine Person übernimmt sie und zahlt 100.000 € an die andere. Dies sind die ungefähren Kosten in der Comunidad Valenciana:
| Position | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| AJD (etwa 1,5 % auf den zugeteilten Anteil) | Ca. 1.500 € |
| Notar | 600 – 1.000 € |
| Grundbuchamt | 300 – 600 € |
| Verwaltungsdienst (optional) | 300 – 500 € |
| Gutachten | 300 – 600 € |
| Novation oder neue Hypothek | Variabel, je nach Bank |
Im Vergleich: Bei einem regulären Verkauf dieser Hälfte würde die Grunderwerbssteuer (ITP) etwa 10.000 € betragen. Die Differenz – mehrere tausend Euro – ist genau der Betrag, den man durch die Beendigung der Miteigentümerschaft spart.
Schritt für Schritt zur Beendigung der Miteigentümerschaft
- Einigt euch auf den Wert des Hauses durch eine unparteiische Bewertung, identisch für beide.
- Klärt mit der Bank: Freistellung des Mitverpflichteten oder neue Hypothek auf den Übernehmer.
- Unterzeichnet die Beendigungsurkunde beim Notar mit der vereinbarten Geldentschädigung.
- Zahlt die AJD (Formular 600) fristgerecht.
- Lasst die neue Eigentümerstellung im Grundbuch eintragen.
Häufige Fehler bei der Beendigung der Miteigentümerschaft
- Als Verkauf beurkunden und statt 1,5 % AJD die 10 % ITP bezahlen.
- Mit anderen Vermögenswerten entschädigen statt mit Geld, was den steuerlichen Vorteil kosten kann.
- Den Wert unverhältnismäßig ansetzen, was zu einer Überschreitung führt, die wie eine reguläre Übertragung besteuert wird.
- Unterschreiben, ohne die Hypothek zu klären und weiter als Mitverpflichteter haften, obwohl das Haus nicht mehr einem gehört.
- Wert nur mündlich festlegen und dann feststellen, dass eine Seite tausende Euro verliert.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel spart man gegenüber einem regulären Kauf?
Der Unterschied liegt in der Steuer: Ein Kauf der Hälfte zahlt Grunderwerbssteuer (ITP) von 10 % in der Comunidad Valenciana, während die Beendigung der Miteigentümerschaft mit etwa 1,5 % AJD berechnet wird. Bei einem durchschnittlichen Haus sind das mehrere tausend Euro Ersparnis.
Auf welchen Wert wird die AJD berechnet?
In der Regel auf den Wert des zugeteilten Anteils, wobei der Referenzwert als steuerliche Mindestgrenze gilt. Deshalb sorgt eine gut gemachte Bewertung nicht nur für faire Aufteilung, sondern stützt auch den angegebenen Wert gegenüber dem Finanzamt.
Kann die Bank sich weigern, mich als Mitverpflichteten freizustellen?
Ja. Die Bank gibt ihre Zustimmung nur, wenn der Übernehmer alleine die Kreditrate zahlen kann. Wird dies nicht akzeptiert, bleibt nur, eine andere Bank mit Übernahme zu finden oder – falls keine Finanzierung möglich ist – das Haus zu verkaufen und aufzuteilen.
Funktioniert die Beendigung der Miteigentümerschaft auch, wenn wir zu dritt oder mehr sind?
Ja. Einer erhält das Haus und entschädigt die anderen anteilig in Geld. Wenn niemand die Immobilie übernehmen kann oder will, bleibt nur der Verkauf des gesamten Hauses und die Aufteilung des Erlöses.
Bei Erbschaft und Scheidung: dieselbe Regel, unterschiedliche Feinheiten
Die Rechtsfigur ist dieselbe, egal ob das Miteigentum aus einer Erbschaft unter Geschwistern oder einer Scheidung stammt, und in beiden Fällen gilt der steuerliche Vorteil (AJD statt ITP) gleichermaßen. Die Unterschiede liegen im Ausgangspunkt. Bei einer Erbschaft kommt das Haus meist ohne Hypothek, aber mit mehreren Eigentümern, sodass alle sich auf denselben Wert einigen müssen und derjenige, der es übernimmt, die anderen auszahlen kann. Bei einer Scheidung sind meist nur zwei Parteien beteiligt, oft mit einer bestehenden gemeinsamen Hypothek, weshalb die Bank hier meist die größte Hürde darstellt. In beiden Fällen ist die richtige Reihenfolge identisch: Zuerst der objektive Wert, dann die Finanzierung und zuletzt die Beurkundung. Wenn diese beiden Schritte vor der Unterschrift erledigt sind, wird eine oft belastende Angelegenheit zu einem entspannten Vorgang.
