C’est l’opération phare après un divorce ou une succession entre deux personnes : l’un garde la maison et compense l’autre pour sa part. Cela s’appelle l’extinction de la copropriété et, bien réalisée, elle coûte beaucoup moins cher qu’une vente entre particuliers. Voici comment cela fonctionne, combien cela coûte et les pièges à éviter.
Qu’est-ce que c’est exactement ?
Lorsqu’un logement appartient à plusieurs personnes (ex-conjoints, frères et sœurs, associés), n’importe qui peut demander à sortir de la copropriété. Si la maison est indivisible —comme presque toutes—, la solution légale est de l’attribuer à l’un des copropriétaires, qui compense les autres en argent pour leur part. C’est cela l’extinction de la copropriété : ce n’est pas une vente, c’est la dissolution d’une copropriété, et cette différence juridique est ce qui réduit le coût de l’opération.
L’avantage fiscal : AJD au lieu de ITP
Un achat de la moitié de la maison paierait l’ITP (10 % en Communauté Valencienne sur cette moitié). L’extinction de la copropriété est en revanche soumise aux Actes Juridiques Documentés, à environ 1,5 % —calculé selon les cas sur la part attribuée—. Sur un logement de 200 000 €, cela représente plusieurs milliers d’euros d’écart. Conditions pour que l’administration fiscale le reconnaisse : la compensation doit être en argent et proportionnelle, et la maison doit être réellement indivisible.
L’étape incontournable : l’hypothèque
L’acte d’extinction ne modifie pas le prêt : si vous avez tous les deux signé l’hypothèque, vous devez tous les deux continuer à rembourser même si la maison est désormais à un seul. Il faut que la banque accepte la libération du coemprunteur (novation) ou une nouvelle hypothèque au nom de celui qui conserve la maison. La banque examinera sa solvabilité seule : il est conseillé d’avoir cette conversation avec l’établissement avant de signer quoi que ce soit chez le notaire.
Pour quel montant ? La valeur est primordiale
La compensation se calcule sur la valeur du logement, c’est là que l’argent se joue réellement : chaque différence de 10 000 € dans l’évaluation signifie 5 000 € gagnés d’un côté et perdus de l’autre. Les portails immobiliers ne sont pas fiables (ils affichent les prix d’annonce, pas ceux de vente) et la valeur cadastrale de référence sert seulement de minimum fiscal. Ce qui est juste pour les deux parties, c’est une évaluation professionnelle basée sur des ventes réelles dans la zone, identique pour les deux.
Et si personne ne peut la garder ?
Dans ce cas, l’extinction de copropriété n’est pas la bonne solution : il faut vendre la maison entière et partager le produit. C’est souvent aussi la réponse quand celui qui veut la garder n’obtient pas le financement seul. Dans ce scénario, plus tôt on l’admet, meilleur est le prix : les ventes négociées calmement rapportent plus que celles forcées par le tribunal.
Résumé pratique
1) Évaluation objective. 2) Conversation avec la banque pour la libération du coemprunteur. 3) Calcul des chiffres des deux options (garder la maison vs vendre). 4) Notaire. Chez Mayrasa, nous réalisons gratuitement le point 1 et, si la décision finale est de vendre, nous gérons la vente complète ; pour les autres étapes, nous vous accompagnons via notre conseil immobilier. N’hésitez pas à nous consulter sans engagement.
Combien ça coûte en pratique
Un exemple concret : un logement de 200 000 € appartenant à deux personnes à parts égales, et l’une se le garde en compensant l’autre de 100 000 €. Voici les coûts indicatifs en Communauté valencienne :
| Concept | Coût approximatif |
|---|---|
| AJD (environ 1,5 % sur la part attribuée) | ~1 500 € |
| Notaire | 600 – 1 000 € |
| Registre de la Propriété | 300 – 600 € |
| Gestionnaire (optionnel) | 300 – 500 € |
| Expertise | 300 – 600 € |
| Novation ou nouvelle hypothèque | Variable selon la banque |
À titre de comparaison : si cette moitié était achetée par une vente classique, l’ITP serait d’environ 10 000 €. La différence — plusieurs milliers d’euros — représente ce que l’on économise en faisant l’opération comme extinction de copropriété.
Extinction de copropriété en étapes
- Convenir de la valeur de la maison avec une évaluation impartiale, identique pour tous.
- Discuter avec la banque : libération du coemprunteur ou nouvelle hypothèque au nom du gardien.
- Signer l’acte d’extinction chez le notaire, avec compensation monétaire.
- Payer l’AJD (modèle 600) dans les délais impartis.
- Enregistrer la nouvelle propriété au Registre de la Propriété.
Erreurs fréquentes lors de l’extinction de copropriété
- La rédiger comme une vente et payer l’ITP à 10 % au lieu de l’AJD à 1,5 %.
- Compensation avec d’autres biens au lieu de l’argent, ce qui peut faire perdre l’avantage fiscal.
- Attribuer une valeur non proportionnelle et générer un excès d’attribution taxé comme une transmission normale.
- Signer sans régler l’hypothèque et rester responsable en tant que coemprunteur d’un bien qui n’est plus le vôtre.
- Fixer la valeur verbalement et découvrir ensuite qu’une partie a perdu des milliers d’euros.
Questions fréquentes
Combien on économise par rapport à une vente classique ?
La différence réside dans l’impôt : une vente de la moitié paie l’ITP (10 % en Communauté Valencienne) tandis que l’extinction de copropriété paie l’AJD (environ 1,5 %). Pour un logement moyen, cela représente plusieurs milliers d’euros d’économie.
Sur quelle valeur paie-t-on l’AJD ?
Généralement sur la valeur de la part attribuée, avec la valeur de référence comme minimum fiscal. Une bonne évaluation ne répartit pas seulement équitablement entre les parties, elle confirme aussi la valeur déclarée auprès du fisc.
La banque peut-elle refuser de me libérer en tant que coemprunteur ?
Oui. La banque ne libère que si celui qui conserve la maison prouve qu’il peut payer seul la mensualité. Sinon, les alternatives sont de chercher une autre banque pour la substitution d’hypothèque ou, faute de financement, vendre et se partager l’argent.
L’extinction de copropriété fonctionne-t-elle si nous sommes trois ou plus ?
Oui. Une personne s’attribue la maison et compense tous les autres en argent, proportionnellement à leur part. Si personne ne peut ou ne veut garder le bien, la solution reste de vendre la maison entière et repartir le produit.
En héritage ou en divorce : mêmes règles, nuances différentes
La procédure est la même que la copropriété vienne d’une succession entre frères ou d’un divorce, et dans les deux cas l’économie fiscale (AJD au lieu d’ITP) s’applique pareillement. Les nuances portent sur la situation initiale. Dans une succession, la maison arrive en général sans hypothèque mais avec plusieurs copropriétaires, le défi est donc que tous acceptent la même valeur et que celui qui la garde puisse compenser les autres. Dans un divorce, il y a souvent deux parties et une hypothèque commune en cours, et là la difficulté est presque toujours la banque. Dans les deux cas, l’ordre est identique : d’abord la valeur objective, puis le financement, et enfin le notaire. Résoudre ces deux étapes avant signature transforme une opération tendue en procédure sereine.
