Bei fast jeder Trennung gibt es eine Frage, die schwerer wiegt als alle anderen: Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung? Die Antwort hängt von drei Dingen ab: Wem das Haus gehört, ob es Kinder gibt und wie die Hypothek aussieht. Hier finden Sie die vollständige Übersicht der Möglichkeiten, ohne Fachchinesisch, um mit klarem Kopf zu entscheiden.
Erstens: Wem gehört das Haus?
Wenn das Paar das Haus in Zugewinngemeinschaft gekauft hat, gehört es beiden zu je 50 %, auch wenn nur einer gezahlt hat. Bei Gütertrennung (oder wenn es vor der Ehe gekauft wurde) gehört es demjenigen, der im Grundbuch eingetragen ist, entsprechend seinem Anteil. Diese Information bestimmt alles Weitere: Es wird nur das aufgeteilt, was gemeinsames Eigentum ist.
Zweitens: Nutzung ist nicht Eigentum
Gibt es minderjährige Kinder, ordnet der Richter oder die Vereinbarung häufig an, dass der Elternteil, bei dem die Kinder leben bleiben, die Nutzung der Immobilie erhält, obwohl das Haus beiden gehört. Das ist eine vorübergehende Situation, die einen Verkauf pausiert, aber nicht das Eigentum ändert: Der andere ist weiterhin Eigentümer (und zahlt in der Regel seinen Anteil der Hypothek weiter). Immer mehr Vereinbarungen regeln Grenzen: Nutzung bis zu einem bestimmten Alter der Kinder oder Verkauf innerhalb eines festgelegten Zeitraums.
Die drei Möglichkeiten für das gemeinsame Haus
1. Verkaufen und aufteilen
Die klarste Option, wenn keiner es alleine übernehmen kann (oder will): Das Haus wird verkauft, die Hypothek wird in der Notarkanzlei gelöscht und der Restbetrag entsprechend den Anteilen verteilt. Wichtig ist, methodisch und nicht überstürzt vorzugehen: Ein Haus, das "nur schnell verkauft" wird, verliert leicht 10 % oder mehr seines Wertes.
2. Dass einer es behält (Beendigung der Miteigentümerschaft)
Einer entschädigt den anderen für dessen Hälfte und besitzt das Haus vollständig. Steuerlich ist das der effizienteste Weg (besteuert mit AJD, nicht mit ITP), aber zwei Dinge sind Voraussetzung: Ein fairer Wert muss vereinbart werden — hier vermeidet eine objektive Bewertung viele Streitigkeiten — und die Bank muss zustimmen, denjenigen von der Hypothek zu entbinden, da die Vereinbarung nicht automatisch den Namen aus dem Darlehen entfernt.
3. Gemeinsames Eigentum behalten (vermieten oder abwarten)
Möglich, führt aber mittel- bis langfristig häufig zu Konflikten: gemeinsame Kosten, Entscheidungen zu zweit und unterschiedliche Lebenswege. Wenn diese Option gewählt wird, sollte es eine schriftliche Vereinbarung über Kosten, Nutzung und einen Überprüfungstermin geben.
Der teuerste Fehler: die Hypothek "so lassen wie sie ist"
Auch wenn im Vertrag steht, dass das Haus und das Darlehen einem gehören, sieht die Bank beide Darlehensnehmer, die weiterhin für 100 % haften. Wenn derjenige, der das Haus behält, nicht zahlt, haftet der andere – und seine Fähigkeit, eine andere Immobilie zu kaufen, ist blockiert. Die Entbindung des Mitantragstellers (Novation) oder der Verkauf sind die einzigen realen Auswege.
Mit Zahlen entscheiden, nicht im Affekt
Bevor Sie etwas unterschreiben, sammeln Sie drei Zahlen: Was das Haus heute wirklich wert ist, wie viel Hypothek noch offen ist und was jede Option kosten würde. Damit ist die Entscheidung meist klar. Bei Mayrasa erhalten Sie zunächst eine kostenlose Bewertung basierend auf realen Verkäufen in Ihrer Region – und wenn der Verkauf die Lösung ist, übernehmen wir den gesamten Verkauf und behandeln beide Parteien gleich, mit der Diskretion, die solche Situationen erfordern. Erzählen Sie uns unverbindlich von Ihrem Fall.
Wie jede Option steuerlich behandelt wird
Jede Möglichkeit hat eine andere steuerliche Belastung, die vor der Entscheidung zu bedenken ist. Eine orientierende Zusammenfassung:
| Option | Besteuerung | Hinweis |
|---|---|---|
| Verkaufen und aufteilen | Einkommensteuer auf den Gewinn jeder Person plus kommunale Wertsteigerungssteuer | Handelt es sich um die Hauptwohnung und Sie investieren in eine andere, kann der Gewinn steuerfrei bleiben |
| Beendigung der Miteigentümerschaft (einer behält) | AJD, etwa 1,5 %, statt ITP | Zahlt derjenige, der das Haus erhält |
| Behalten und vermieten | Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen jedes Eigentümers | Mit Abschlag, wenn es sich um die Hauptwohnung des Mieters handelt |
Dies sind allgemeine Richtlinien; die genaue Höhe hängt von Ihrem Fall ab, deshalb empfiehlt sich vor Vertragsabschluss eine Bestätigung bei einer Steuerberatung.
Die Hypothek: Was kann die Bank tun?
Die Vereinbarung bindet die Ex-Partner, nicht aber die Bank. Wenn das Darlehen auf beide Namen läuft, gibt es diese echten Wege, sich zu lösen:
- Entlassung eines Mitantragstellers (Novation): Die Bank nimmt einen aus dem Darlehen heraus. Dies wird nur erlaubt, wenn derjenige, der das Haus behält, ein ausreichendes Einkommen zur Übernahme der Zahlungen nachweisen kann.
- Subrogation oder neue Hypothek: Derjenige, der das Haus behält, finanziert das Darlehen auf seinen Namen um, manchmal bei einer anderen Bank, um bessere Konditionen zu bekommen.
- Tilgung beim Verkauf: Beim Verkauf wird die Hypothek direkt in der Notarkanzlei mit dem Kaufpreis getilgt, so verschwindet das Problem für beide.
Die Bank wird Sie nicht einfach entlassen, nur weil es der Vertrag sagt: Ohne Novation oder Verkauf schulden Sie der Bank weiterhin 100 %.
Häufige Fehler mit dem Haus bei einer Scheidung
- Den Vertrag unterschreiben, ohne mit der Bank gesprochen zu haben und später bemerken, dass man noch an die Hypothek gebunden ist.
- Nutzung mit Eigentum verwechseln und glauben, dass derjenige, der im Haus wohnt, automatisch der alleinige Eigentümer ist.
- Den Wert des Hauses "geschätzt" statt mit einem neutralen Gutachten festlegen bei Beendigung der Miteigentümerschaft.
- Schlecht verkaufen aus Eile und dadurch 10 % oder mehr des Wertes verlieren.
- Das Haus im gemeinsamen Eigentum behalten ohne schriftliche Vereinbarung über Kosten, Nutzung und Kontrollzeitpunkte.
Häufige Fragen
Können sie mich zwingen, zu verkaufen, wenn ich nicht will?
Ist das Haus gemeinsames Eigentum und es gibt keine Nutzungszuweisung an minderjährige Kinder, kann jeder von beiden die Auflösung des gemeinsamen Eigentums verlangen, was bei unteilbarem Eigentum in einer Versteigerung endet. Niemand ist verpflichtet, Eigentümer zu bleiben, daher ist fast immer ein geregelter Verkauf besser als dieser Schritt.
Zahle ich die Hypothek weiter, wenn ich ausziehe?
Ja, solange Ihr Name im Darlehen steht. Das Verlassen der Wohnung entbindet Sie nicht gegenüber der Bank: Nur eine Novation mit Entlassung oder der Verkauf mit Tilgung der Hypothek befreien hier.
Muss ich Steuern zahlen, wenn mein Ex mich meine Hälfte kaufen lässt?
Derjenige, der das Haus behält, zahlt die AJD für die Beendigung der Miteigentümerschaft. Für den Verkäufer gibt es in der Regel keine Einkommenssteuer auf den Gewinn, wenn die Entschädigung dem Wert seines Anteils entspricht, aber das sollte man je nach den konkreten Zahlen überprüfen.
Was passiert mit der Nutzung der Wohnung, wenn die Kinder älter werden?
Der durch minderjährige Kinder zugewiesene Nutzung ist temporär und überprüfbar. Viele Vereinbarungen legen eine Grenze fest – ein Alter der Kinder oder eine Frist – ab der das Haus verkauft oder ausgeglichen wird. Das schriftlich festzuhalten vermeidet, Jahre später wieder Streit zu entfachen.
