An der Costa Blanca kommt das ständig vor: Eltern mit ausländischer Staatsangehörigkeit kauften vor zwanzig Jahren ein Haus in Torrevieja und nun erben ihre Kinder, die in Belgien, Frankreich, den Niederlanden oder dem Vereinigten Königreich leben, eine Immobilie in einem Land, dessen System sie nicht kennen. Dieser Leitfaden erklärt, geordnet, was es bedeutet, ein Haus in Spanien als Nicht-Resident zu erben und welche Entscheidungen sinnvoll sind.
Welche Rechtsordnung gilt für die Erbschaft
Nach der europäischen Erbrechtsverordnung richtet sich die Erbschaft grundsätzlich nach dem Recht des gewöhnlichen Aufenthaltsstaates des Verstorbenen, es sei denn, der Erblasser hat in seinem Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit gewählt. Deshalb ist es so wichtig, das Testament zu finden (in Spanien gibt das Zertifikat über die letzten Verfügungen Auskunft) und ein ausländisches Testament gegebenenfalls zu legalisieren. In jedem Fall wird die in Spanien gelegene Immobilie vor einem spanischen Notar und im spanischen Grundbuch abgewickelt.
Die Formalitäten, die du ohne Reise erledigen kannst
Fast alles lässt sich aus der Ferne regeln: du benötigst eine NIE (sie kann beim spanischen Konsulat in deinem Land beantragt werden), und du kannst eine notarielle Vollmacht erteilen, damit ein Vertreter im deinem Namen die Erbschaft annimmt und gegebenenfalls den Verkauf unterschreibt. Ausländische Urkunden (Sterbeurkunde, Heiratsurkunde, notarielle Urkunden) müssen mit Apostille versehen und mit einer vereidigten Übersetzung versehen sein.
Steuern: wo und wie viel
Als Nicht-Resident entrichtest du die Erbschaftsteuer bei der staatlichen Steuerbehörde, kannst aber die jeweils anwendbare autonome Regelung anwenden: wenn der Erblasser in der Comunidad Valenciana gewohnt hat, gilt dir ebenfalls die 99%-Ermäßigung für Ehegatten, Kinder und Eltern. Die Frist beträgt 6 Monate ab dem Todesfall (verlängerbar, wenn rechtzeitig beantragt), ebenso gilt die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) gegenüber der Gemeinde.
Und nach der Erbschaft: behalten oder verkaufen?
Wenn du das Haus behältst
Du übernimmst die jährlichen Kosten (IBI, Gemeinschaft, Versicherungen, Versorgungsleistungen) und musst als Nicht-Resident die jährliche Steuererklärung über fiktive Einkünfte (IRNR) abgeben, selbst wenn das Haus leersteht. Vermietest du, werden die Mieteinnahmen in Spanien besteuert.
Wenn du verkaufst
Beachte zwei Zahlen: der Wert, zu dem du die Erbschaft zuweist, ist dein Anschaffungspreis für künftige Gewinnermittlungen, und beim Verkauf als Nicht-Resident wird der Käufer 3% des Kaufpreises als Vorauszahlung auf deine Steuer einbehalten. Mit einer guten Zuweisungsbewertung und einem sorgfältig durchgeführten Verkauf ist die Transaktion sauber und vorhersehbar.
Der typische Fehler: das Haus „für später“ stehen lassen
Häuser, die jahrelang verschlossen sind, ohne Instandhaltung, verursachen Kosten, führen zu Forderungen der Eigentümergemeinschaft und verlieren an Wert. Wenn keiner der Erben das Haus wirklich nutzen wird, ist eine schnelle Entscheidung — vermieten oder verkaufen — fast immer die wirtschaftlich sinnvollere Option.
Bei Mayrasa sind wir auf internationale Eigentümer spezialisiert: wir koordinieren Erbschaften und Verkauf mit Notariat, verwalten die Immobilie aus der Ferne und verkaufen sie mit mehrsprachiger Vermarktung. Wenn du ein Haus in der Gegend geerbt hast, bewerten wir es für dich und verkaufen es, ohne dass du mehr kommen musst als unbedingt nötig (oder gar nicht, mit Vollmacht). Schreib uns in deiner Sprache.
