C’est un cas fréquent sur la Costa Blanca : des parents étrangers ont acheté une maison à Torrevieja il y a vingt ans et aujourd’hui leurs enfants, qui vivent en Belgique, France, Pays-Bas ou Royaume‑Uni, héritent d’un bien dans un pays dont ils ne maîtrisent pas le système. Ce guide explique, dans l’ordre, ce que signifie hériter d’un logement en Espagne en étant non‑résident et quelles décisions il est conseillé de prendre.
Quelle loi s’applique à la succession
Selon le Règlement européen sur les successions, la succession est en principe régie par la loi du pays de la résidence habituelle du défunt, sauf si celui‑ci avait choisi dans son testament la loi de sa nationalité. C’est pourquoi il est si important de localiser le testament (en Espagne, le certificat des dernières volontés le révèle) et, s’il s’agit d’un testament étranger, de le faire légaliser. Quoi qu’il en soit, le bien immobilier situé en Espagne est traité devant notaire et au Registre foncier espagnol.
Les démarches que vous pouvez faire sans voyager
Presque tout peut se gérer à distance : vous aurez besoin d’un NIE (qui peut être demandé auprès du consulat d’Espagne dans votre pays), et vous pouvez donner une procuration pour qu’un représentant signe en votre nom l’acceptation de la succession et, le cas échéant, la vente. Les certificats étrangers (acte de décès, acte de mariage, actes notariés) doivent être apostillés et accompagnés d’une traduction assermentée.
Impôts : où et combien
En tant que non‑résident, vous réglez l’impôt sur les successions auprès de l’Agencia Tributaria d’État, mais avec le droit d’appliquer la réglementation autonome correspondante : si le défunt résidait dans la Communauté valencienne, la bonification de 99 % pour le conjoint, les enfants et les parents s’applique également. Le délai est de 6 mois à compter du décès (prolongeable si la demande est faite à temps), de même que pour la plus‑value municipale auprès de la mairie.
Et après avoir hérité : conserver ou vendre ?
Si vous conservez la maison
Vous prendrez en charge ses dépenses annuelles (IBI, charges de copropriété, assurances, fournitures) et, en tant que non‑résident, la déclaration annuelle de l’IRNR pour imputation de revenus même si le logement est vide. Si vous le louez, vous serez imposé sur ces revenus en Espagne.
Si vous décidez de vendre
Retenez deux chiffres : la valeur à laquelle vous constaterez l’adjudication de la succession sera votre prix d’acquisition pour le calcul d’une plus‑value future, et lors de la vente en tant que non‑résident l’acheteur retiendra 3 % du prix à valoir sur votre impôt. Avec une bonne estimation d’adjudication et une vente bien menée, l’opération est claire et prévisible.
L’erreur typique : laisser la maison « pour plus tard »
Maisons fermées pendant des années, sans entretien, générant des dépenses, avec la copropriété qui réclame et une perte de valeur. Si aucun des héritiers n’a l’intention d’en faire un usage réel, décider rapidement — louer ou vendre — est toujours l’option la plus rentable.
Chez Mayrasa nous sommes spécialistes des propriétaires internationaux : nous coordonnons la succession et la vente avec le notaire, gérons le bien à distance et le vendons avec diffusion en plusieurs langues. Si vous avez hérité d’une maison dans la région, nous l’évaluons et la vendons sans que vous ayez à venir plus que pour l’essentiel (ou pas du tout, avec procuration). Écrivez‑nous dans votre langue.
