Het komt vaak voor aan de Costa Blanca: buitenlandse ouders kochten twintig jaar geleden een huis in Torrevieja en nu erven hun kinderen, die in België, Frankrijk, Nederland of het Verenigd Koninkrijk wonen, een woning in een land waarvan ze het systeem niet kennen. Deze gids legt uit, stap voor stap, wat het betekent om als niet-ingezetene een woning in Spanje te erven en welke beslissingen verstandig zijn.
Welk recht is van toepassing op de erfenis
Krachtens de Europese verordening inzake erfenissen wordt de erfenis in de regel beheerst door het recht van het land waar de overledene zijn gewone verblijfplaats had, tenzij in zijn testament is gekozen voor het recht van zijn nationaliteit. Daarom is het zo belangrijk het testament te achterhalen (in Spanje geeft het certificaat van laatste wilsbeschikkingen hierover uitsluitsel) en, als er een buitenlands testament is, dit te legaliseren. In ieder geval wordt het onroerend goed in Spanje behandeld via Spaanse notaris- en registersystemen.
De formaliteiten die je kunt regelen zonder te reizen
Bijna alles kan op afstand geregeld worden: je hebt een NIE nodig (dat kan worden aangevraagd bij het Spaanse consulaat in jouw land) en je kunt een notariële volmacht geven zodat een vertegenwoordiger namens jou de aanvaarding van de erfenis en, indien van toepassing, de verkoop kan ondertekenen. Buitenlandse documenten (overlijdensakte, huwelijksakte, notariële aktes) moeten geapostilleerd zijn en met beëdigde vertaling komen.
Belastingen: waar en hoeveel
Als niet-ingezetene regel je de successierechten bij de nationale Belastingdienst, maar met recht op toepassing van de betreffende regionale regelgeving: als de erflater in de Comunitat Valenciana woonde, geldt ook voor jou de 99% korting voor echtgenoot, kinderen en ouders. De termijn is 6 maanden vanaf het overlijden (verlengbaar indien tijdig verzocht), hetzelfde als de gemeentelijke plusvalía bij het gemeentebestuur.
En na de erfenis: behouden of verkopen?
Als je het huis behoudt
Je neemt de jaarlijkse lasten voor je (IBI, gemeenschapskosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen) en, als niet-ingezetene, de jaarlijkse aangifte voor de IRNR wegens fictieve inkomsten hoewel het huis leegstaat. Als je het verhuurt, worden die inkomsten in Spanje belast.
Als je besluit te verkopen
Houd twee cijfers in gedachten: de waarde waarvoor je de erfenis toedient wordt je aanschafprijs voor toekomstige winstberekening, en bij verkoop als niet-ingezetene zal de koper 3% van de prijs inhouden ten behoeve van jouw belasting. Met een goede taxatie van de toedeling en een correcte uitvoering van de verkoop is de transactie schoon en voorspelbaar.
De typische fout: het huis "voor later" laten
Jarenlang gesloten huizen, zonder onderhoud, die kosten produceren, met vorderingen van de gemeenschap en waardeverlies. Als geen van de erfgenamen het echt gaat gebruiken, is snel besluiten — verhuren of verkopen — altijd de meest rendabele optie.
Bij Mayrasa zijn we gespecialiseerd in internationale eigenaren: we coördineren erfenis en verkoop met de notaris, beheren de woning op afstand en verkopen die met publicatie in meerdere talen. Als je een huis in de regio hebt geërfd, taxeren en verkopen we het voor je zonder dat je meer hoeft te komen dan strikt noodzakelijk (of helemaal niet, met volmacht). Schrijf ons in jouw taal.
