Als je een woning in Spanje verkoopt en hier geen fiscale inwoner bent, is er een percentage dat je moet kennen voordat je tekent: de 3%-houding voor niet-ingezetenen over de verkoopprijs. De koper is verplicht die in te houden en via het model 211 binnen een maand na de ondertekening aan Hacienda te storten. Het is geen extra belasting: het is een voorschot — en vaak krijg je het terug. We leggen uit hoe het werkt.
Waarom het bestaat en hoe het wordt toegepast
Hacienda kan een verkoper die in een ander land woont niet makkelijk achterhalen, dus zorgt men voor zekerheid door bij de bron in te houden: de koper trekt 3% van de geprotocolleerde prijs af en betaalt dat via het model 211 binnen een maand na de akte. Jij ontvangt 97% van de prijs plus een kopie van het 211, die je nodig hebt voor de volgende stap. Dit geldt ongeacht wie de koper is: Spaans of buitenlands, particulier of bedrijf.
De stap die bepaalt of je geld terugkrijgt: het model 210
Na de verkoop moet je de werkelijke meerwaarde aangeven met het model 210 (termijn: drie maanden vanaf het einde van de maand waarin het 211 is ingediend). De winst wordt berekend als verkoopprijs minus aankoopprijs en aantoonbare kosten en investeringen, en wordt belast tegen 19%. Die 19% wordt dan vergeleken met de ingehouden 3%:
— Als 19% van je winst lager is dan wat is ingehouden (of je verkocht met verlies), krijg je het verschil terug van Hacienda. Dat is het meest voorkomende geval bij verkopen zonder grote meerwaarde: je haalt duizenden euro’s terug door het 210 correct in te dienen met de bijbehorende bewijsstukken.
— Als het hoger is, betaal je het verschil. De inhouding heeft dan slechts een deel gedekt.
De andere inhouding waar bijna niemand op wijst: de gemeentelijke plusvalía
Als niet-ingezetene is de koper tegenover het gemeentebestuur verplicht voor de plusvalía (als vervangingsplichtige), dus in de praktijk wordt die ook vaak bij de notaris van de prijs afgetrokken. Vraag de berekening vóór je de offerte accepteert: het hoort bij je werkelijke netto-opbrengst.
Hoe je verrassingen minimaliseert (en de teruggaaf maximaliseert)
Bewaard en lever alles wat je aankoopprijs verhoogt: koopakte met betaalde belastingen, facturen van renovaties met vergunning, kosten voor notaris en registratie. Zorg voor je NIE en een vertegenwoordiger of adviseur die het 210 tijdig indient. En vooral: bereken je volledige netto vóór je verkoopt: realistische marktprijs, min 3%, min gemeentelijke plusvalía, min hypotheekoplossing als die er is. Bij Mayrasa maken we die berekening bij elke waardebepaling en begeleiden we internationale verkopers gedurende het hele proces van verkoop van hun woning, in hun taal en zonder dat ze meer hoeven te reizen dan strikt noodzakelijk. Verkoop je als niet-ingezetene? Wij maken de volledige berekening gratis voor je.
