Si vous vendez un bien en Espagne et que vous n'êtes pas résident fiscal ici, il y a un chiffre que vous devez connaître avant de signer : 3 %. L’acheteur est tenu de retenir la retenue de 3 % pour non-résidents sur le prix de vente et de la verser à Hacienda à valoir sur vos impôts. Ce n’est pas un impôt supplémentaire : c’est un acompte — et il est souvent récupérable. Nous vous expliquons comment cela fonctionne.
Pourquoi elle existe et comment elle s’applique
Hacienda ne peut pas facilement poursuivre un vendeur vivant dans un autre pays, elle assure donc le recouvrement en retenant à la source : l’acheteur déduit 3 % du prix inscrit dans l’acte et le verse via le modèle 211 dans le mois suivant la signature. Vous recevez 97 % du prix plus une copie du 211, dont vous aurez besoin pour l’étape suivante. Cela s’applique quelle que soit la nature de l’acheteur : espagnol ou étranger, particulier ou société.
L’étape qui détermine si vous récupérez de l’argent : le modèle 210
Après la vente, vous devez déclarer le gain réel via le modèle 210 (délai : trois mois à compter de la fin du mois du versement du 211). Le gain se calcule comme prix de vente moins prix d’achat et frais et investissements justifiés, et est taxé à 19 %. On compare ensuite avec les 3 % retenus :
— Si 19 % de votre gain est inférieur à la retenue (ou si vous avez vendu à perte), Hacienda vous rendra la différence. C’est le cas le plus courant pour les ventes sans forte plus-value : plusieurs milliers d’euros peuvent être récupérés simplement en déposant correctement le 210 avec ses justificatifs.
— S’il est plus élevé, vous payez la différence. La retenue n’aura couvert qu’une partie.
L’autre retenue dont personne ne parle : la plus-value municipale
En tant que vendeur non-résident, la personne redevable devant la mairie pour la plus-value municipale est l’acheteur (en tant que substitut), donc en pratique cette somme est aussi déduite du prix chez le notaire. Demandez ce calcul avant d’accepter l’offre : il fait partie de votre net réel.
Comment éviter les surprises (et maximiser le remboursement)
Conservez et fournissez tout document augmentant votre prix d’acquisition : acte d’achat avec ses impôts, factures de travaux avec permis, frais de notaire et d’enregistrement. Disposez de votre NIE et d’un représentant ou conseiller qui déposera le 210 dans les délais. Et surtout, calculez votre net complet avant de vendre : prix de marché réaliste, moins 3 %, moins la plus-value municipale, moins la levée d’hypothèque si elle existe. Chez Mayrasa, nous préparons ce calcul avec chaque estimation et accompagnons les vendeurs internationaux tout au long du processus de vente de leur maison, dans leur langue et sans qu’ils aient à se déplacer plus que nécessaire. Vous vendez en tant que non-résident ? Nous vous préparons gratuitement tous les calculs.
