Wenn Sie eine Immobilie in Spanien verkaufen und hier nicht steuerlich ansässig sind, gibt es eine Zahl, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten: 3 %. Der Käufer ist verpflichtet, die 3%-Einbehaltung für Nichtansässige vom Verkaufspreis vorzunehmen und diese mittels Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung an die Hacienda abzuführen. Es handelt sich nicht um eine zusätzliche Steuer: es ist eine Vorauszahlung – und häufig lässt sie sich zurückfordern. Wir erklären, wie das funktioniert.
Warum sie existiert und wie sie angewandt wird
Die Hacienda kann einen Verkäufer, der in einem anderen Land lebt, nicht leicht verfolgen, daher sichert sie sich die Zahlung durch eine Quelleneinbehaltung: der Käufer zieht 3 % vom beurkundeten Preis ab und führt sie per Modelo 211 ab. Sie erhalten 97 % des Preises plus die Kopie des 211, die Sie für den nächsten Schritt benötigen. Dies gilt unabhängig davon, an wen verkauft wird: ob an einen spanischen oder ausländischen Käufer, Privatperson oder Unternehmen.
Der Schritt, der entscheidet, ob Sie Geld zurückbekommen: das Modelo 210
Nach dem Verkauf müssen Sie den tatsächlichen Gewinn mittels des Modelo 210 deklarieren (Frist: drei Monate ab dem Ende des Monats, in dem die Zahlung des 211 erfolgte). Der Gewinn wird als Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis sowie nachgewiesener Kosten und Investitionen berechnet und mit 19 % besteuert. Dann wird dieser Betrag mit den einbehaltenen 3 % verglichen:
— Wenn 19 % Ihres Gewinns geringer sind als das Einbehaltene (oder Sie mit Verlust verkauft haben), zahlt die Hacienda die Differenz zurück. Das ist der häufigste Fall bei Verkäufen ohne große Wertsteigerung: durch eine korrekte Einreichung des 210 mit Belegen werden oft mehrere tausend Euro zurückerstattet.
— Ist er höher, zahlen Sie die Differenz. Die Einbehaltung deckt dann nur einen Teil ab.
Die andere Einbehaltung, über die kaum jemand informiert: die städtische Aufwertungssteuer (plusvalía municipal)
Als nicht ansässiger Verkäufer ist gegenüber der Gemeinde für die Plusvalía formal der Käufer als Ersatzpflichtiger verantwortlich, sodass diese Abgabe praktisch ebenfalls bei der Notarurkunde vom Preis abgezogen wird. Fordern Sie die Berechnung an, bevor Sie das Angebot annehmen: sie gehört zu Ihrem tatsächlichen Netto.
Wie Sie Überraschungen minimieren (und die Rückerstattung maximieren)
Bewahren Sie und legen Sie alle Belege vor, die Ihren Anschaffungswert erhöhen: Kaufurkunde mit gezahlten Steuern, Rechnungen für Renovierungen mit Genehmigung, Notar- und Grundbuchkosten. Halten Sie Ihre NIE bereit und beauftragen Sie einen Vertreter oder Berater, der das 210 fristgerecht einreicht. Und vor allem: kalkulieren Sie Ihr vollständiges Netto vor dem Verkauf – realistischer Marktpreis abzüglich 3 %, abzüglich Plusvalía municipal, abzüglich Ablösung einer bestehenden Hypothek, falls vorhanden. Bei Mayrasa erstellen wir diese Kalkulation bei jeder Bewertung und begleiten internationale Verkäufer während des gesamten Prozesses der Veräußerung ihres Hauses, in ihrer Sprache und ohne unnötige Reisen. Verkaufen Sie als Nichtansässiger? Wir rechnen Ihnen kostenlos alles durch.
