Eine Wohnung in Torrevieja oder an der Costa Blanca zu erben passiert meist im emotional ungünstigsten Moment – und bringt eine praktische Realität mit sich: Viele Erben leben weit weg, die Immobilie verursacht von Tag eins an Kosten und niemand weiß, wo er anfangen soll. Diese Anleitung ordnet den kompletten Prozess, um eine geerbte Wohnung zu verkaufen: welche Formalitäten zuerst kommen, welche Steuern anfallen und wann Sie den Verkauf wirklich unterschreiben können.
Das Wichtigste zuerst: Verkaufen können Sie erst nach der Erbteilung
Auch wenn Sie bereits einen Käufer haben, kann die Wohnung nicht auf dessen Namen ins Grundbuch eingetragen werden, bevor die Erbschaft notariell angenommen und zugewiesen und im Grundbuch eingetragen (oder zumindest angemeldet) ist. Einen Verkauf vor Abschluss dieser Schritte zu versprechen ist die häufigste Ursache für platzende Transaktionen.
Die Unterlagen, die Sie benötigen werden
Sterbeurkunde, Nachlasszeugnis über die letzten Verfügungen, beglaubigte Kopie des Testaments (oder Erbenfeststellung vor dem Notar, wenn kein Testament vorliegt), die Grundbuchurkunden der Wohnung, die letzte IBI-Quittung und damit die Urkunde über die Annahme und Zuweisung der Erbschaft vor dem Notar. Lebt ein Erbe im Ausland, kann dieser eine Vollmacht erteilen, damit er nicht zu jeder Unterschrift anreisen muss.
Die Steuern, die vor dem Verkauf anfallen
Erbschaftsteuer
Sie ist innerhalb von 6 Monaten nach dem Todesfall zu erklären (verlängerbar, wenn rechtzeitig beantragt). In der Comunitat Valenciana genießen Ehepartner, Kinder und Eltern derzeit eine Ermäßigung von 99 %, sodass die Rechnung in den meisten familiären Erbfällen weit unter dem liegt, was befürchtet wird.
Kommunale Plusvalía
Die Gemeinde erhebt eine Abgabe auf die Wertsteigerung des Bodens seit dem Erwerb durch den Verstorbenen. Sie ist ebenfalls innerhalb der 6 Monate zu zahlen. Bewahren Sie den Zahlungsbeleg auf: Bei einem späteren Verkauf wird sie erneut berechnet, jedoch nur für den Zeitraum seit der Erbschaft.
Das Detail, das fast niemand beachtet: der Zuweisungswert
Der Wert, den Sie der Wohnung in der Erbschaftsurkunde geben, ist für das IRPF Ihr Anschaffungswert beim späteren Verkauf. Die Wohnung in der Urkunde künstlich niedrig anzusetzen „um jetzt weniger zu zahlen“ kann sich später sehr teuer rächen: die gesamte Differenz bis zum Verkaufspreis wird als Vermögenszuwachs besteuert. Mindestens maßgeblich ist der Referenzwert aus dem Kataster, sinnvoll ist aber eine Anpassung durch eine reale Marktbewertung.
Jetzt können Sie verkaufen: so geht es richtig
Mit zugeteilter Erbschaft läuft der Verkauf wie jeder andere Verkauf ab, mit zwei Besonderheiten: die Wohnung benötigt oft eine Vorbereitung (Entrümpelung, Reinigung, kleine Reparaturen) und der Preis sollte datenbasiert festgelegt werden, nicht nach der Erinnerung „was sie mal wert war“. In der Region ist Ihr wahrscheinlichster Käufer außerdem häufig international: mehrsprachige Inserate vervielfachen die Chancen.
Realistische Fristen
Zwischen der Zusammenstellung der Unterlagen, der Unterzeichnung der Zuweisung und der Begleichung der Steuern sind üblicherweise 2 bis 4 Monate zu veranschlagen, bevor eine Kaufvertragsunterzeichnung möglich ist; länger, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder jemand im Ausland wohnt. Die Vorbereitung des Verkaufs parallel zu den Formalitäten (Bewertung, Fotos, Objektunterlagen) spart diese Zeit.
Bei Mayrasa begleiten wir Erbfälle von Anfang bis Ende: wir koordinieren mit der Notarkanzlei, bewerten die Wohnung anhand realer Verkäufe in Ihrer Zone und kümmern uns um den Verkauf Ihrer Wohnung in Torrevieja, während Sie nicht reisen müssen. Erzählen Sie uns Ihren Fall und wir sagen Ihnen genau, an welchem Punkt Sie stehen und was noch fehlt.
Die Kosten, die weiterlaufen, während Sie entscheiden
Eine geerbte Wohnung wartet nicht. Ab dem Tag des Todes fallen weiterhin Kosten an, die jemand tragen muss, in der Regel die Erben anteilig nach ihrem Anteil:
- Hausgeldzahlungen, einschließlich Beschlüsse über Sonderumlagen, die vor oder nach dem Todesfall beschlossen wurden.
- IBI und Müllgebühr, die dem am 1. Januar eingetragenen Eigentümer zugestellt werden.
- Versorgungsanschlüsse: Auch wenn niemand dort wohnt, erleichtert es Besichtigungen und verhindert Feuchtigkeit und böse Überraschungen, Strom und Wasser aktiv zu halten.
- Hausversicherung: Es ist ratsam, sie bestehen zu lassen und die Versicherung darüber zu informieren, dass die Wohnung unbewohnt ist, sonst kann ein Schaden nicht gedeckt sein.
Achten Sie auf Gemeinschaftsschulden: die Wohnung haftet für die Beiträge des laufenden Jahres und der drei Vorjahre, deshalb verlangen Sie vor Vertragsabschluss vom Verwalter eine Bescheinigung über Beitragsfreiheit.
Wenn mehrere Erben vorhanden sind und kein Einvernehmen besteht
Solange die Erbschaft nicht aufgeteilt ist, gehört die Wohnung allen gemeinsam (Miteigentum). Für einen Verkauf ist Einstimmigkeit erforderlich: reicht ein Einspruch, blockiert er die Transaktion. Die drei üblichen Auswege sind, dass ein Erbe die Anteile der anderen kauft durch eine Aufhebung des Miteigentums, gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses oder — als letztes Mittel — eine gerichtliche Teilung, die langwierig ist und oft in einer Versteigerung unter Marktpreis endet.
Wir führen die Optionen und ihre Kosten in der Anleitung zu einem geerbten Hausverkauf unter Geschwistern aus.
Was der Prozess kostet
Orientierende Beträge für einen einfachen Erbfall mit einer Wohnung an der Costa Blanca. Sie variieren nach Immobilienwert und Erbenanzahl:
| Posten | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Sterbe- und Nachlassurkunden | Kostenlos oder ein paar Euro |
| Erbenfeststellung (wenn kein Testament vorhanden ist) | 300 – 600 € |
| Urkunde über Annahme und Zuweisung der Erbschaft | 600 – 1.200 € |
| Grundbucheintrag | 300 – 600 € |
| Erbschaftsteuer (C. Valenciana, direkte Familie) | Zu 99 % ermäßigt |
| Kommunale Plusvalía für die Erbschaft | Je nach Jahren und Bodenwert |
| Verwaltungsdienst oder Anwalt (optional) | 500 – 1.500 € |
Dazu kommen bei der späteren Veräußerung die neue kommunale Plusvalía für den Zeitraum seit der Erbschaft und das IRPF auf den Vermögenszuwachs, falls vorhanden.
Fehler, die teuer werden
- Die 6 Monate verstreichen lassen, ohne die Erbschaftsteuer zu erklären oder eine Fristverlängerung zu beantragen. Ermäßigungen gehen verloren und Zuschläge können hinzukommen.
- Zu niedrig zuzuweisen, um jetzt weniger zu zahlen, und später die Differenz im IRPF komplett versteuern zu müssen.
- Reservierungsvertrag (arras) unterschreiben, bevor die Erbschaft im Register steht. Verzögert sich die Eintragung, verletzt man Fristen und muss möglicherweise das Doppelte zurückzahlen.
- Die Wohnung räumen ohne Inventar, wenn mehrere Erben vorhanden sind. Das ist einer der häufigsten Gründe für familiäre Konflikte.
- Den Preis nach den damaligen Kosten setzen oder nach dem, was der Nachbar verlangt, statt nach tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen in derselben Gegend.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Wohnung verkaufen, ohne die Erbschaft anzunehmen?
Nein. Verkaufen bedeutet, über die Sache zu verfügen, und das kann nur der Eigentümer. Einen Verkauf zu unterzeichnen bedeutet eine stillschweigende Annahme der Erbschaft, einschließlich etwaiger Schulden. Wenn Sie vermuten, dass Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie übersteigen, erkundigen Sie sich zuvor nach der Möglichkeit der Annahme unter Inventarvorbehalt.
Muss ich IRPF zahlen, wenn ich gleich nach der Erbschaft verkaufe?
Nur auf die Differenz zwischen dem in der Erbschaft zugewiesenen Wert und dem Verkaufspreis. Wenn Sie kurz nach der Erbschaft zu einem ähnlichen Preis verkaufen, ist der Gewinn meist gering oder fällt weg. Daher ist es wichtig, die Wohnung in der Urkunde nicht zu unterbewerten.
Und wenn ich im Ausland lebe?
Sie können in Ihrem Land eine Vollmacht erteilen — mit Haager Apostille und beglaubigter Übersetzung — damit jemand sowohl die Erbschaft als auch den Verkauf in Ihrem Namen unterschreibt. Sie benötigen eine NIE. Wenn Sie außerdem kein steuerlicher Einwohner Spaniens sind, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf Ihre IRNR ein.
Lohnt sich eine Modernisierung vor dem Verkauf?
Eine komplette Renovierung lohnt sich fast nie. Sinnvoll sind Entrümpelung, gründliche Reinigung, Anstrich und die Reparatur sichtbarer Schäden. Bei geerbten Wohnungen in der Region erhöht eine solche grundlegende Aufbereitung meist den Endpreis eher als größere Baumaßnahmen.
