Hériter d’un appartement à Torrevieja ou sur la Costa Blanca survient souvent au pire moment sur le plan émotionnel, et avec une réalité pratique : de nombreux héritiers vivent loin, le logement génère des dépenses dès le premier jour et personne ne sait par où commencer. Ce guide ordonne le processus complet pour vendre un appartement hérité : quelles démarches vont avant, quels impôts s’appliquent et quand vous pouvez réellement signer la vente.
Première chose : vous ne pouvez pas vendre tant que la succession n’est pas attribuée
Même si vous avez un acheteur, l’appartement ne peut pas être passé au nom de ce dernier tant que la succession n’est pas acceptée et attribuée chez le notaire, et inscrite (ou au moins présentée) au Registre de la Propriété. Promettre une vente avant d’avoir complété ces étapes est la première cause d’opérations annulées.
Les documents dont vous aurez besoin
Certificat de décès, certificat des dernières volontés, copie authentique du testament (ou déclaration d’héritiers chez le notaire s’il n’y en a pas), actes de propriété de l’appartement, dernier reçu de l’IBI et, avec tout cela, l’acte d’acceptation et d’attribution de la succession devant notaire. Si un héritier vit à l’étranger, il peut donner une procuration notariale pour éviter de devoir se déplacer à chaque signature.
Les impôts à régler avant la vente
Imposition sur les successions
Elle se présente dans un délai de 6 mois depuis le décès (prolongeable si l’on en fait la demande à temps). Dans la Communauté valencienne, conjoint, enfants et parents bénéficient actuellement d’une réduction de 99 %, donc dans la plupart des successions familiales la facture est bien moindre que ce que les gens craignent.
Plus-value municipale
La mairie perçoit une taxe sur l’augmentation de valeur du sol depuis l’acquisition du bien par le défunt. Elle se paie également dans les 6 mois. Conservez le justificatif : vous la recalculerez lors de la vente, mais seulement pour la période depuis la succession.
Le détail que presque personne ne soigne : la valeur d’attribution
La valeur que vous inscrivez pour l’appartement dans l’acte de succession sera votre prix d’acquisition aux fins de l’IRPF lorsque vous le vendrez. L’attribuer à une valeur artificiellement basse «pour payer moins maintenant» revient souvent très cher ensuite : toute la différence jusqu’au prix de vente sera imposable comme gain patrimonial. La référence minimale est la valeur de référence cadastrale, mais il est conseillé de l’ajuster avec une évaluation réelle du marché.
Vous pouvez vendre : comment bien procéder
Avec la succession attribuée, le processus est celui de toute vente, avec deux particularités : le logement a souvent besoin d’une mise en état (vidage, nettoyage, petites réparations) et le prix doit être fixé sur la base de données, pas sur le souvenir de «ce que ça valait». Dans la zone, votre acheteur le plus probable est en outre international : annoncer en plusieurs langues multiplie les options.
Délais réalistes
Entre la collecte des documents, la signature de l’attribution et le paiement des impôts, il est habituel de compter de 2 à 4 mois avant de pouvoir signer une vente ; plus s’il y a plusieurs héritiers ou si l’un d’eux vit à l’étranger. Commencer la préparation de la vente en parallèle (évaluation, photos, dossier du bien) permet de gagner ce temps.
Chez Mayrasa, nous accompagnons les successions de A à Z : nous coordonnons avec la notaire, évaluons l’appartement avec des ventes réelles de votre zone et nous occupons de vendre votre appartement à Torrevieja pendant que vous n’avez pas à vous déplacer. Racontez-nous votre cas et nous vous dirons exactement où vous en êtes et ce qui manque.
Les dépenses qui continuent de courir pendant que vous décidez
Un appartement hérité n’attend pas. Depuis le jour du décès des dépenses continuent à être générées et quelqu’un doit les assumer, normalement les héritiers et proportionnellement à leur part :
- Charges de copropriété, y compris les travaux extraordinaires approuvés avant ou après le décès.
- IBI et taxe d’enlèvement des ordures, qui sont facturés à qui figure comme titulaire au 1er janvier.
- Fournitures : même si personne n’y habite, maintenir l’électricité et l’eau actives facilite les visites et évite humidités et mauvaises surprises.
- Assurance habitation : il est conseillé de la maintenir et d’avertir l’assureur que le logement est inoccupé, sinon un sinistre pourrait ne pas être couvert.
Attention aux dettes de copropriété : le logement répond des charges de l’année en cours et des trois années précédentes, donc demandez à l’administrateur un certificat de mise à jour avant de conclure quoi que ce soit avec un acheteur.
Si vous êtes plusieurs héritiers et qu’il n’y a pas d’accord
Tant que la succession n’est pas partagée, le logement appartient à tous en indivision. Pour vendre, l’unanimité est nécessaire : il suffit qu’un seul s’y oppose pour bloquer l’opération. Les trois solutions habituelles sont qu’un héritier rachète la part des autres par extinction de communauté, vendre conjointement et partager le produit, ou —en dernier recours— recourir à la division judiciaire, qui est lente et se termine souvent par une vente aux enchères en dessous du marché.
Nous développons cela avec les options et leurs coûts dans le guide sur vendre une maison héritée entre frères et sœurs.
Combien coûte le processus
Chiffres indicatifs pour une succession simple avec un appartement sur la Costa Blanca. Ils varient selon la valeur du bien et le nombre d’héritiers :
| Concept | Coût approximatif |
|---|---|
| Certificats de décès et des dernières volontés | Gratuit ou quelques euros |
| Déclaration d’héritiers (s’il n’y a pas de testament) | 300 – 600 € |
| Acte d’acceptation et d’attribution | 600 – 1 200 € |
| Registre de la Propriété | 300 – 600 € |
| Impôt sur les successions (C. Valenciana, famille directe) | Bonifié à 99 % |
| Plus-value municipale pour la succession | Selon les années et la valeur du sol |
| Gestionnaire ou avocat (optionnel) | 500 – 1 500 € |
À cela s’ajoutent, lors de la vente, la nouvelle plus-value municipale pour la période depuis la succession et l’IRPF sur la plus-value patrimoniale, si elle existe.
Erreurs qui coûtent cher
- Laisser passer les 6 mois sans présenter l’impôt sur les successions ni demander une prorogation. On perd des réductions et des majorations apparaissent.
- Attribuer à une valeur trop basse pour payer moins sur le moment et finir par être imposé sur toute la différence au titre de l’IRPF lors de la vente.
- Signer des arrhes avant d’avoir la succession inscrite. Si le registre tarde, vous risquez de manquer le délai et de devoir rembourser le double.
- Vider le logement sans inventaire lorsqu’il y a plusieurs héritiers. C’est l’une des causes les plus fréquentes de conflit familial.
- Fixer le prix d’après ce que ça a coûté ou sur ce que demande le voisin, au lieu de se baser sur des ventes réelles conclues dans la même zone.
Questions fréquentes
Puis-je vendre l’appartement sans accepter la succession ?
Non. Vendre implique disposer du bien et cela ne peut être fait que par le propriétaire. Signer la vente équivaut à accepter tacitement la succession, avec ses dettes incluses. Si vous suspectez des dettes supérieures à la valeur du logement, examinez d’abord l’option d’accepter sous bénéfice d’inventaire.
Dois-je payer l’IRPF si je vends juste après avoir hérité ?
Uniquement sur la différence entre la valeur d’attribution dans la succession et le prix de vente. Si vous vendez peu de temps après et pour un montant similaire, le gain est généralement faible ou nul. D’où l’importance de ne pas sous-évaluer l’appartement dans l’acte.
Et si je vis à l’étranger ?
Vous pouvez donner une procuration notariale dans votre pays —avec apostille de La Haye et traduction assermentée— pour qu’une personne signe pour vous tant la succession que la vente. Vous aurez besoin d’un NIE. Si, en outre, vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retiendra 3 % du prix à titre de paiement à compte de votre IRNR.
Est-il conseillé de rénover avant de vendre ?
Une rénovation intégrale est rarement rentable. Sont généralement rentables le vidage, un nettoyage en profondeur, la peinture et la réparation de ce qui est visiblement cassé. Dans les appartements hérités dans la région, cette mise en état de base déplace souvent plus le prix final que tout gros chantier.
