Het erven van een appartement in Torrevieja of aan de Costa Blanca komt vaak op een emotioneel slecht moment en met een praktische realiteit: veel erfgenamen wonen ver weg, het huis veroorzaakt vanaf dag één kosten en niemand weet waar te beginnen. Deze gids ordent het gehele proces om een geërfd appartement te verkopen: welke formaliteiten eerst komen, welke belastingen van toepassing zijn en wanneer je de verkoop echt kunt ondertekenen.
Het eerste: je kunt niet verkopen voordat je de erfenis hebt toegewezen gekregen
Ook al heb je een koper, het appartement kan niet op diens naam worden geleverd in de notariële akte totdat de erfenis is aanvaard en toegewezen bij de notaris, en ingeschreven (of in ieder geval ingediend) bij het Kadaster. Een verkoop beloven voordat deze stappen zijn voltooid is de belangrijkste oorzaak van mislukte transacties.
De documenten die je nodig zult hebben
Overlijdensakte, verklaring van laatste wilsbeschikkingen, gewaarmerkte afschrift van het testament (of verklaring van erfgenamen bij de notaris als er geen testament is), eigendomsakte van het appartement, laatste aanslag/kwitantie van de IBI en, met dat alles, de akte van aanvaarding en toewijzing van de erfenis bij de notaris. Als een erfgenaam in het buitenland woont, kan die een notariële volmacht verlenen zodat hij niet voor elke ondertekening hoeft te reizen.
De belastingen die vóór de verkoop komen
Successierecht
Dit wordt binnen zes maanden na het overlijden ingediend (verlengbaar als op tijd om uitstel wordt gevraagd). In de Comunidad Valenciana genieten echtgenoot, kinderen en ouders momenteel een korting van 99%, waardoor de rekening in de meeste familieerfenissen veel lager uitvalt dan men vreest.
Gemeentelijke meerwaarde (plusvalía)
De gemeente heft een belasting over de waardestijging van de grond sinds het moment waarop de overledene het pand verwierf. Deze wordt ook binnen de zes maanden betaald. Bewaar het betalingsbewijs: je zult het opnieuw berekenen bij de verkoop, maar alleen voor de periode vanaf de erfenis.
De detail waar bijna niemand op let: de toewijzingswaarde
De waarde die je aan het appartement toekent in de erfakte wordt jouw verkrijgingsprijs voor de inkomstenbelasting (IRPF) wanneer je het verkoopt. Het kunstmatig laag toewijzen «om nu minder te betalen» blijkt later vaak erg duur: het volledige verschil tot de verkoopprijs zal als vermogenswinst worden belast. De minimumbasis is de kadastrale referentiewaarde, maar het is verstandig deze aan te passen met een realistische marktwaardering.
Je mag nu verkopen: zo doe je het goed
Met de erfenis toegewezen is het proces hetzelfde als bij elke verkoop, met twee bijzonderheden: de woning heeft meestal een opknapbeurt nodig (leegmaken, schoonmaken, kleine reparaties) en de prijs moet worden vastgesteld op basis van data, niet op het geheugen van «wat het waard was». In deze regio is je meest waarschijnlijke koper bovendien internationaal: adverteren in meerdere talen vergroot de opties aanzienlijk.
Realistische termijnen
Tussen het verzamelen van documenten, het ondertekenen van de toewijzing en het afrekenen van belastingen duurt het gewoonlijk 2 tot 4 maanden voordat je een koopakte kunt tekenen; langer als er meerdere erfgenamen zijn of iemand in het buitenland woont. De voorbereidingen voor de verkoop parallel laten lopen (waardering, foto’s, documentatie van het pand) bespaart die tijd.
Bij Mayrasa begeleiden we erfenissen van begin tot eind: we coördineren met de notaris, waarderen het appartement aan de hand van reële verkopen in jouw omgeving en zorgen voor de verkoop van je appartement in Torrevieja terwijl jij je niet hoeft te verplaatsen. Vertel ons jouw situatie en we zeggen je precies waar je staat en wat er nog ontbreekt.
De kosten die blijven doorlopen terwijl je besluit
Een geërfd appartement wacht niet. Vanaf de dag van overlijden lopen er kosten door die iemand moet dragen, doorgaans de erfgenamen en naar verhouding van hun aandeel:
- Verenigingskosten (gemeenschapsbijdragen), inclusief uitgaven (derrama’s) goedgekeurd vóór of na het overlijden.
- IBI en vuilnisheffing, die worden gefactureerd aan degene die op 1 januari als titularis staat ingeschreven.
- Leveringen (nutsvoorzieningen): ook al woont er niemand, het actief houden van elektriciteit en water vergemakkelijkt bezichtigingen en voorkomt vocht en onaangename verrassingen.
- Opstalverzekering: het is raadzaam deze aan te houden en de verzekeraar te informeren dat de woning leegstaat, anders wordt mogelijk een schadegeval niet gedekt.
Let op schulden aan de vereniging: het pand is aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende jaar en de drie voorgaande jaren, dus vraag de beheerder om een verklaring van betalingsachterstandvrijheid voordat je iets met een koper afsluit.
Als er meerdere erfgenamen zijn en er geen overeenstemming is
Zolang de erfenis niet is verdeeld, behoort het appartement gezamenlijk toe aan allen (proindiviso). Voor de verkoop is unanimiteit nodig: het is voldoende dat één persoon weigert om de transactie te blokkeren. De drie gebruikelijke uitwegen zijn dat een erfgenaam het aandeel van de anderen koopt via beëindiging van mede-eigendom, gezamenlijk verkopen en het geld verdelen, of —als laatste redmiddel— naar de rechter stappen voor verdeling, wat traag is en meestal eindigt met een veiling onder marktwaarde.
We werken dit uit met opties en kosten in de gids over het verkopen van een geërfd huis tussen broers en zussen.
Wat het proces kost
Richtbedragen voor een eenvoudige erfenis met een appartement aan de Costa Blanca. Ze variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en het aantal erfgenamen:
| Concept | Bij benadering kosten |
|---|---|
| Overlijdens- en verklaring van laatste wilsbeschikkingen | Gratis of een paar euro |
| Verklaring van erfgenamen (als er geen testament is) | 300 – 600 € |
| Akte van aanvaarding en toewijzing | 600 – 1.200 € |
| Kadasterinschrijving | 300 – 600 € |
| Successierecht (C. Valenciana, directe familie) | 99% gekort |
| Gemeentelijke meerwaarde (plusvalía) voor de erfenis | Afhankelijk van jaren en grondwaarde |
| Administratiekantoor of advocaat (optioneel) | 500 – 1.500 € |
Daar bovenop komen, bij de verkoop, de nieuwe gemeentelijke meerwaarde voor de periode sinds de erfenis en de IRPF over de vermogenswinst, indien aanwezig.
Fouten die duur uitpakken
- Het voorbij laten gaan van de 6 maanden zonder aangifte van het successierecht of zonder uitstel aan te vragen. Kortingen vervallen en boetes kunnen volgen.
- Te laag toewijzen van de waarde om nu minder te betalen en later het volledige verschil in IRPF te moeten voldoen bij verkoop.
- Het ondertekenen van een aanbetalings- of reserveringscontract (arras) voordat de erfenis is ingeschreven. Als het kadaster vertraging oploopt, schend je de termijn en kan je de dubbele terugbetaling moeten doen.
- Het leegmaken van het huis zonder inventaris wanneer er meerdere erfgenamen zijn. Dit is een van de meest voorkomende oorzaken van familieconflicten.
- De prijs baseren op wat het ooit kostte of op wat de buurman vraagt, in plaats van op daadwerkelijk afgesloten verkopen in dezelfde buurt.
Veelgestelde vragen
Kan ik het appartement verkopen zonder de erfenis te aanvaarden?
Nee. Verkopen betekent beschikken over het goed en dat kan alleen de eigenaar. Het ondertekenen van de verkoop impliceert stilzwijgend de aanvaarding van de erfenis, inclusief de schulden. Als je vermoedt dat er schulden zijn die de waarde van het huis overstijgen, raadpleeg dan eerst de mogelijkheid van aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving (aanvaarding onder inventaris).
Moet ik IRPF betalen als ik direct na het erven verkoop?
Alleen over het verschil tussen de toewijzingswaarde in de erfenis en de verkoopprijs. Als je kort na de erfenis verkoopt voor een vergelijkbaar bedrag, is de winst meestal klein of nihil. Daarom is het belangrijk het appartement niet te laag te waarderen in de akte.
En als ik in het buitenland woon?
Je kunt een notariële volmacht in jouw land geven —met Haagse Apostille en beëdigde vertaling— zodat iemand namens jou kan tekenen voor zowel de erfenis als de verkoop. Je hebt een NIE nodig. Als je bovendien geen fiscaal inwoner van Spanje bent, zal de koper 3% van de prijs inhouden als voorschot op jouw IRNR.
Is het verstandig te renoveren voordat je verkoopt?
Bijna nooit een volledige renovatie. Wel loont het om te ontruimen, grondig schoon te maken, te schilderen en zichtbare gebreken te repareren. Bij geërfde appartementen in de regio levert die basisopknapbeurt doorgaans meer op voor de uiteindelijke prijs dan grootschalige werken.
