Якщо ви продаєте нерухомість в Іспанії і не є тут податковим резидентом, є одна цифра, яку треба знати перед підписом: 3%. Покупець зобов’язаний утримати утримання 3% для нерезидентів від ціни продажу і перерахувати її в Податкову у вигляді авансу ваших податків. Це не додатковий податок: це аванс — і часто його можна повернути. Розкажемо, як це працює.
Чому воно існує і як застосовується
Податкова не може легко стягнути податок із продавця, що живе в іншій країні, тому забезпечує стягнення шляхом утримання у джерела: покупець вираховує 3% від нотаріально зафіксованої ціни і перераховує їх за допомогою моделі 211 протягом місяця після підпису. Ви отримуєте 97% ціни та копію 211, яка знадобиться для наступного кроку. Це застосовується незалежно від того, кому продають: іспанцю чи іноземцю, фізичній чи юридичній особі.
Крок, що вирішує, чи повернуть вам гроші: модель 210
Після продажу ви маєте задекларувати реальний приріст капіталу за допомогою моделі 210 (термін: три місяці від кінця місяця, в якому було перераховано 211). Прибуток обчислюється як ціна продажу мінус ціна купівлі та обґрунтовані витрати й інвестиції, і оподатковується за ставкою 19%. Потім це порівнюють з утриманими 3%:
— Якщо 19% від вашого приросту капіталу є меншим за утриману суму (або ви продали з убутком), Податкова повертає різницю. Це найпоширеніший випадок при продажах без великої надплати: тисячі євро повертаються просто за правильну подачу 210 з відповідними підтвердженнями.
— Якщо сума є більшою, ви доплачуєте різницю. Утримання покриє лише частину податку.
Інше утримання, про яке рідко говорять: муніципальна плюсвалія
Як продавець-нерезидент, відповідальною особою перед муніципалітетом за муніципальну плюсвалію є покупець (як субституційний платник), тому на практиці її також вираховують із ціни в нотаріусі. Попросіть розрахунок до прийняття пропозиції: це частина вашої реальної чистої суми.
Як мінімізувати сюрпризи (і максимізувати повернення)
Зберігайте й надавайте все, що підвищує вашу ціну придбання: договір купівлі з податками, рахунки за ремонти з дозволами, витрати на нотаріуса та реєстрацію. Майте NIE і представника або радника, який подасть модель 210 вчасно. І головне — порахуйте чисту суму повністю перед продажем: реалістична ринкова ціна, мінус 3%, мінус муніципальна плюсвалія, мінус погашення іпотеки, якщо вона є. У Mayrasa ми готуємо такий розрахунок з кожною оцінкою і супроводжуємо міжнародних продавців у всьому процесі продажу їхнього будинку, їхньою мовою і без необхідності подорожувати більше, ніж це потрібно. Продаєте як нерезидент? Ми робимо повні розрахунки безплатно.
