Если вы продаёте недвижимость в Испании и не являетесь здесь налоговым резидентом, есть одна цифра, которую нужно знать перед подписанием: 3%. Покупатель обязан удержать удержание 3% у нерезидентов от цены продажи и внести эту сумму в Налоговую как аванс по вашим налогам. Это не дополнительный налог: это аванс — и часто его возвращают. Объясняем, как это работает.
Почему это существует и как применяется
Налоговая не может легко взыскать с продавца, который живёт в другой стране, поэтому обеспечивает оплату, удерживая сумму у источника: покупатель вычитает 3% от нотариально зафиксированной цены и в течение месяца с даты подписания вносит их по модели 211. Вы получаете 97% цены и копию 211, которая понадобится для следующего шага. Это применяется при любой продаже: покупатель может быть испанцем или иностранцем, физлицом или компанией.
Шаг, от которого зависит возврат: modelo 210
После продажи вы должны задекларировать реальную прибыль с помощью modelo 210 (срок: три месяца со конца месяца, в котором был внесён 211). Прибыль рассчитывается как цена продажи за вычетом цены покупки и обоснованных расходов и инвестиций, и облагается по ставке 19%. Затем это сравнивают с удержанными 3%:
— Если 19% от вашей прибыли меньше удержанной суммы (или вы продали с убытком), Налоговая вернёт разницу. Это самый частый случай при сделках без большой капитальной прибавки: при правильной подаче 210 с подтверждающими документами возвращают тысячи евро.
— Если 19% больше, вы платите разницу. Удержание покроет только часть налога.
Ещё одно удержание, о котором мало кто говорит: муниципальная plusvalía
В отношении муниципальной plusvalía обязанность по уплате перед ayuntamiento формально лежит на покупателе (как на его заместителе), поэтому на практике её тоже вычитают из суммы в нотариате. Попросите расчёт до того, как примете оферту: это часть вашего реального чистого дохода от продажи.
Как минимизировать сюрпризы (и увеличить возврат)
Сохраняйте и предоставляйте всё, что повышает вашу цену приобретения: договор купли с уплаченными налогами, счета за ремонты с разрешениями, расходы на нотариус и регистрацию. Имейте NIE и представителя или консультанта, который подаст 210 в срок. И, главное, рассчитывайте чистую сумму заранее: реалистичная рыночная цена минус 3%, минус муниципальная plusvalía, минус погашение ипотеки, если она есть. В Mayrasa мы готовим такой расчёт для каждой оценки и сопровождаем международных продавцов на всём пути продажи их дома, на их языке и без лишних поездок. Продаёте, будучи нерезидентом? Мы бесплатно считаем все цифры.
