Om du säljer en fastighet i Spanien och inte är skatterättsligt bosatt här finns en siffra du måste känna till innan du skriver på: 3 %. Köparen är skyldig att hålla inne 3%-avdraget för icke-residenter på försäljningspriset och sätta in det hos Hacienda till godo för dina skatter. Det är inte en extra skatt: det är ett förskott — och ofta får man tillbaka det. Vi förklarar hur det fungerar.
Varför det finns och hur det tillämpas
Hacienda kan inte enkelt driva in skatt från en säljare som bor i ett annat land, så man säkrar betalningen genom att göra innehållning vid källan: köparen drar av 3 % av det protokollförda priset och betalar in det via modelo 211 inom en månad från undertecknandet. Du får 97 % av priset plus en kopia av 211, som du kommer att behöva för nästa steg. Detta gäller oavsett vem köparen är: spansk eller utländsk person, privatperson eller företag.
Steget som avgör om du får pengar tillbaka: modelo 210
Efter försäljningen måste du deklarera den verkliga vinsten via modelo 210 (frist: tre månader räknat från slutet av månaden då 211 betalades in). Vinsten beräknas som försäljningspris minus inköpspris och motiverade kostnader och investeringar, och beskattas med 19 %. Denna skatt jämförs sedan med det innehållna 3 %:
— Om 19 % av din vinst är lägre än det som hållits inne (eller du sålde med förlust) betalar Hacienda tillbaka mellanskillnaden. Det är det vanligaste scenariot vid försäljningar utan stor värdeökning: man får tillbaka tusentals euro bara genom att lämna in 210 korrekt med sina underlag.
— Om den är högre betalar du mellanskillnaden. Innehållet har då bara täckt en del.
Den andra innehållningen som ingen nämner: kommunal plusvalía
Som icke-resident säljare är det köparen som formellt står som betalningsskyldig gentemot kommunen för den kommunala plusvalían (som ersättare), så i praktiken dras även den från köpeskillingen i notarie. Be om beräkningen innan du accepterar ett erbjudande: det ingår i ditt verkliga nettobelopp.
Hur du minimerar överraskningar (och maximerar återbetalningen)
Spara och lämna in allt som ökar ditt anskaffningspris: köpebrev med skatter, fakturor för renoveringar med bygglov, kostnader för notarie och lagfart. Ha ditt NIE och en ombud eller rådgivare som lämnar in 210 i tid. Och framför allt, räkna ut ditt fulla netto innan du säljer: realistiskt marknadspris, minus 3 %, minus kommunal plusvalía, minus eventuellt belåningsupplösningsbelopp. På Mayrasa förbereder vi den kalkylen vid varje värdering och följer internationella säljare genom hela processen för försäljning av deras bostad, på deras språk och utan att de behöver resa mer än nödvändigt. Säljer du som icke-resident? Vi räknar åt dig helt gratis.
