У вас може бути найкращий будинок у забудові, але ви можете зруйнувати його продаж однією неправильно вказаною цифрою. Ось помилки при встановленні ціни на житло, які ми бачимо щоразу — і чому завищена ціна не приносить більше прибутку: вона змушує продавати дешевше.
Помилка 1: сентиментальна ціна
«Мені це коштувало X, я зробив ремонт на Y, отже воно коштує X+Y+щось». Ринок не платить за ваші спогади чи за всі ваші ремонти (хороша кухня додає ціну; мармур на ваш смак — не обов’язково). Єдина реальна ціна — це та, яку сьогодні платять покупці за порівнянні житла у вашій зоні та в подібному стані.
Помилка 2: копіювати оголошення сусідів
Портали показують те, що люди просять, і багато з цих оголошень стоять місяцями без продажу — якраз тому, що просять занадто багато. Прив’язувати вашу ціну до оголошення сусіда — значить успадкувати його помилку. Що справді інформує — це закриті продажі: за яку суму і за який час дійсно продали.
Помилка 3: «поставлю високо, потім знижую»
Найгірша з усіх. Ваше оголошення отримує найбільшу увагу в перші два–три тижні; якщо ціна відлякає покупців у цей період, вони вже не повернуться. Далі йдуть поетапні знижки, які ринок читає як слабкість («щось не так», «чекай ще на знижку»), і оголошення «спалюється». Статистично, житло, виставлене за адекватною ціною, продається швидше і дорожче, ніж те, що спочатку стоїть дорого і потім падає в ціні.
Помилка 4: залишати величезний «марґін для торгу»
Розумний запас — це нормально; 15% «щоб поторгуватися» виводять вас із фільтрів пошуку реального покупця (він шукає до 200 000 €, а ви з’являєтеся на 230 000 €) і натомість приваблюють професійного мисливця за вигодою. Марґін обговорюється в пропозиції, а не ховається в оголошенні.
Помилка 5: ігнорувати ймовірного покупця
У Торревьєсі та на Коста-Бланці ваш покупець часто — міжнародний: він порівнює ваше житло з усією пропозицією регіону у своєму бюджеті, вирішує за кілька переглядів і карає позаринкові ціни, навіть не торгуючись — просто не запитує. Правильна ціна — також інструмент залучення відвідувань.
Як правильно встановити ціну
За методом: порівнянні реальні продажі у вашій забудові, корекція за станом, орієнтацією, поверхом та доповненнями (фактори, що підвищують і знижують ціну), активний попит на ваш тип житла та стратегія виходу, продумана на перші три тижні. Саме це ми робимо в Mayrasa з нашою безкоштовною оцінкою — а потім, якщо ви хочете, ми реалізуємо продаж, щоб правильно встановлена ціна перетворилася на пропозиції. Найкраща угода вашого продажу відбувається в день, коли ви встановлюєте ціну.
