Je kunt het beste huis van de woonwijk hebben en de verkoop verpesten met één verkeerd getal. Dit zijn de fouten bij het bepalen van de prijs van een woning die we elke week terugzien — en waarom te duur uit de startblokken niet betekent dat je meer verdient: het zorgt dat je uiteindelijk goedkoper verkoopt.
Fout 1: de sentimentele prijs
«Het kostte me X, ik heb er een verbouwing van Y ingestopt, dus het is X+Y+iets». De markt betaalt niet voor je herinneringen of al je verbouwingen (een goede keuken telt; marmer naar jouw smaak hoeft dat niet per se). De enige echte prijs is wat kopers vandaag betalen voor vergelijkbare woningen als de jouwe, in jouw buurt en in dezelfde staat.
Fout 2: advertenties van de buren kopiëren
De portals tonen wat mensen vragen, en veel van die advertenties staan al maanden te koop — juist omdat er te veel voor gevraagd wordt. Je prijs vastleggen aan die van de buurman is diens fout overnemen. Wat echt informatief is, zijn de gesloten verkopen: voor hoeveel en in welke tijd er daadwerkelijk verkocht is.
Fout 3: «ik ga hoog staan en verlaag later»
De duurste van allemaal. Je advertentie krijgt de meeste aandacht in de eerste twee of drie weken; als de prijs die kopers in die periode afschrikt, komen ze niet terug. Daarna volgen gefaseerde verlagingen, die de markt leest als zwakte («er zal wel iets mis zijn», «wacht op nog een prijsverlaging»), en het huis raakt verbrand. Statistisch verkopen huizen die goed geprijsd starten sneller en duurder dan huizen die hoog beginnen en daarna stapsgewijs zakken.
Fout 4: een gigantische «onderhandelingsmarge» achterlaten
Een redelijke speling is gezond; 15% «om te onderhandelen» haalt je echter uit de zoekfilters van je echte koper (die zoekt tot €200.000 en jij verschijnt op €230.000) en trekt in plaats daarvan de professionele koopjesjager aan. De marge wordt onderhandeld in het bod, niet verborgen in de advertentie.
Fout 5: je waarschijnlijke koper negeren
In Torrevieja en de Costa Blanca is je koper zeer vaak internationaal: hij vergelijkt je woning met het hele aanbod in de regio binnen zijn budget, beslist in weinig bezichtigingen en straft prijzen die buiten de markt liggen zonder zelfs te onderhandelen — hij vraagt gewoon niet. De juiste prijs is ook een instrument om bezichtigingen te genereren.
Hoe je een prijs goed vaststelt
Met methode: vergelijkbare, werkelijke verkopen in je woonwijk, aanpassing voor staat, oriëntatie, verdieping en extra’s (de factoren die de prijs omhoog of omlaag brengen), actieve vraag naar jouw type woning en een uitstrategie bedacht voor de eerste drie weken. Dat is precies wat we bij Mayrasa doen met onze gratis waardering — en daarna, als je wilt, voeren we de verkoop uit zodat de goed bepaalde prijs in biedingen verandert. De beste deal van je verkoop wordt gemaakt op de dag dat je de prijs vaststelt.
