Je hebt een appartement of bungalow in Torrevieja of Orihuela Costa en de eeuwige vraag:vakantieverhuur of langetermijnverhuur?Het populaire antwoord is ‘vakantieverhuur levert meer op’. Het antwoord met cijfers is: het hangt af van je werkelijke bezetting, je beheerskosten en je tolerantie voor regelgeving. Laten we de volledige berekening maken.
De berekening van vakantieverhuur
Hoge inkomsten per nacht, maar extreem seizoensgebonden verdeeld: juli-augustus is het alleen vol, lente en herfst hangen af van je prijs en recensies, en de winter wordt soms gered door de langetermijnhuurders in de winter (gepensioneerden uit Noord-Europa). Van de inkomsten trek je af: commissies van platforms, beheer en schoonmaak (een professionele beheerder rekent rond de 20-25%), levering op jouw kosten, vervangingen en versnelde slijtage, specifieke verzekering… en de toeristenvergunning met zijn eisen, die in de Comunitat Valenciana zijn aangescherpt (we bespreken dit in de gids over de toeristische verhuurvergunning). Het reële netto blijft vaak ver achter bij het bruto bedrag dat hoopgevend lijkt.
De berekening van langetermijnverhuur
Lagere maandelijkse huur, maar wel twaalf maanden betaald, één enkele huurder, levering op zijn kosten en normale slijtage. De risico’s zijn anders: wanbetaling (beperkt met goede selectie en wanbetalingsverzekering) en een woonregulering met contracten van 5/7 jaar en een starre huurprijs. Het beheer is daarentegen minimaal vergeleken met vakantieverhuur.
De technische gelijkstand die bijna niemand noemt
In veel gebieden van Torrevieja, zodra van de vakantieverhuur alle kosten worden afgetrokken en een realistische bezetting wordt genomen (niet die van augustus geëxtrapoleerd), ligt het jaarlijkse netto verrassend dicht bij dat van langetermijnverhuur — met tien keer meer werk en regelgeving. Vakantieverhuur wint duidelijk als de woning zeer geschikt is voor dat gebruik (eerste lijn, zwembad, gezinscapaciteit), professioneel wordt beheerd en de vergunning zeker is. Het verliest als het een doorsnee appartement is, ver van het strand, dat slechts af en toe beheerd wordt.
De derde weg: middenseizoenverhuur
Seizoenscontracten (1-10 maanden) aan gedetacheerde werknemers of overwinteraars uit Europa: betere huur dan gewoonlijk, minder wisselingen dan bij vakantieverhuur en zonder toeristenvergunning. Vereist een echte seizoensgebonden reden die goed gedocumenteerd is in het contract, maar voor veel eigenaren in de regio is het de perfecte balans.
En altijd blijft de ongemakkelijke vraag
En wat als het geen van beide is? Met de huidige verkoopprijzen in de regio, zijn er portefeuilles die minder opleveren als verhuurd dan het rendement van hun kapitaal bij verkoop vandaag en herplaatsing. Voordat je een verhuurvorm kiest, ken de werkelijke verkoopwaarde van je woning; dat is de vergelijkingsmaatstaf die bijna altijd ontbreekt in alle berekeningen. Bij Mayrasa geven we je die gegevens gratis, en als je verhuurt, adviseren we je over de werkelijke vraag voor jouw type — dat zie je ook tussen kopers in onze selectie van appartementen in Torrevieja. Eerst cijfers; dan het regime.
