Vous possédez un appartement ou un bungalow à Torrevieja ou Orihuela Costa et vous vous posez l’éternelle question : location saisonnière ou longue durée ? La réponse de bistrot est « la saisonnière rapporte plus ». La réponse chiffrée est : cela dépend de votre taux d’occupation réel, de vos frais de gestion et de votre tolérance à la réglementation. Faisons le calcul complet.
Le calcul de la location saisonnière
Des revenus élevés par nuit, mais répartis de façon très saisonnière : juillet-août se loue seul, printemps et automne dépendent de votre prix et de vos avis, et l’hiver est parfois sauvé par un client en longue durée hivernale (retraités du nord de l’Europe). Des revenus, il faut déduire : commissions des plateformes, gestion et nettoyages (un gestionnaire professionnel facture environ 20-25%), charges à votre charge, remplacements et usure accélérée, assurance spécifique… ainsi que la licence touristique avec ses exigences, qui en Communauté Valencienne s’est durcie (nous en parlons dans le guide de la licence de location touristique). Le net réel est souvent bien inférieur au brut qui fait rêver.
Le calcul de la longue durée
Un loyer moindre par mois, mais perçu douze mois, un seul locataire, charges à sa charge et usure normale. Ses risques sont différents : impayés (atténuables par une bonne sélection et une assurance loyers impayés) et une réglementation du logement principal avec des contrats de 5/7 ans et un loyer plus rigide. La gestion, en revanche, est minimale comparée à la saisonnière.
L’égalité technique que presque personne ne mentionne
Dans beaucoup de zones de Torrevieja, lorsque de la location saisonnière on déduit tous ses frais et qu’on applique un taux d’occupation réaliste (pas celui d’août extrapolé), le net annuel se trouve étonnamment proche de celui de la longue durée — mais avec dix fois plus de travail et de réglementation. La saisonnière gagne clairement lorsque le bien est très adapté à cet usage (première ligne, piscine, capacité familiale), qu’elle est gérée professionnellement et que la licence est assurée. Elle perd lorsqu’il s’agit d’un appartement ordinaire éloigné de la plage et géré occasionnellement.
La troisième voie : la saison moyenne
Contrats saisonniers (1 à 10 mois) pour travailleurs détachés ou hivernants européens : un loyer meilleur que le logement principal, moins de rotation que la saisonnière et sans licence touristique. Cela demande une causalité réelle de saison bien documentée dans le contrat, mais pour de nombreux propriétaires de la région, c’est l’équilibre parfait.
Et il reste toujours la question gênante
Et si ce n’était ni l’un ni l’autre ? Avec les prix actuels de vente dans la zone, certains portefeuilles rapportent moins loués que ce que leur capital rapporterait vendu aujourd’hui et replacé. Avant de choisir un régime de location, connaissez le prix réel de vente de votre bien : c’est le terme de comparaison qui manque dans presque tous les calculs. Chez Mayrasa, nous vous fournissons cette donnée gratuitement, et si vous louez, nous vous guidons sur la demande réelle pour votre typologie — vous pouvez voir celle existant parmi les acheteurs dans notre sélection d’appartements à Torrevieja. Les chiffres d’abord ; le régime après.
