У вас есть апартаменты или бунгало в Торревьехе или Ориуэла Коста, и встает вечный вопрос:краткосрочная аренда или долгосрочная? В разговоре говорят: «краткосрочная приносит больше». Но если говорить языком цифр, всё зависит от вашей реальной заполненности, расходов на управление и терпимости к регуляциям. Давайте сделаем полный расчет.
Расчет по краткосрочной аренде
Высокий доход за ночь, но он резко зависит от сезона: июль и август сдаются сами собой, весной и осенью все решают цена и отзывы, а зиму — иногда — спасает долгосрочный зимний постоялец (пенсионеры из Северной Европы). Из дохода вычитаете: комиссии платформ, расходы на управление и уборки (профессиональный управляющий берет около 20-25%), коммунальные услуги оплачиваете вы, износ и необходимость покупать новое, специализированная страховка… и туристическая лицензия со всеми ее требованиями, которые в Валенсийском сообществе стали жестче (мы рассказывали об этом в нашем гайде по лицензии на туристическую аренду). Реальный чистый доход часто оказывается намного ниже того, что кажется на первый взгляд.
Расчет по долгосрочной аренде
Месячная ставка ниже, зато деньги приходят все двенадцать месяцев, есть только один арендатор, коммунальные услуги он платит сам, износ минимальный. Но и риски другие: неплатеж (снижается хорошим подбором жильца и страховкой от невыплат) и регулирование на уровне постоянного проживания с контрактами на 5/7 лет и более жесткими ставками. Управлять этим намного проще, чем краткосрочной арендой.
О технической ничьей, о которой почти никто не говорит
Во многих районах Торревьехи, если из краткосрочного дохода вычесть все расходы и брать реальную, а не августовскую занятность, годовой чистый доход оказывается удивительно близким к долгосрочной аренде — но при этом усилий и бюрократии в разы больше. Краткосрочная аренда однозначно выигрывает, когда ваш объект идеально подходит этому рынку (первая линия, бассейн, большая вместимость), управляете профессионально и вся лицензия оформлена. Все не так радужно, если это обычная квартира вдали от пляжа, которой занимаетесь время от времени.
Третий путь: среднесрочная аренда
Контракты на период от 1 до 10 месяцев для приезжих работников или зимующих европейцев: доход выше, чем у долгосрочной, сменяемость ниже, чем у краткосрочной, и не нужна туристическая лицензия. Главное — чтобы в контракте указывались уважительные сезонные причины, подтвержденные документально; для многих собственников региона это оптимальный баланс.
И всегда остается неудобный вопрос
А что если ни тот, ни другой вариант? При текущих продажных ценах на рынке, доход от сдачи может быть ниже, чем если бы вы продали объект сегодня и вложили капитал иначе. Перед тем как выбрать режим аренды, узнайте реальную рыночную стоимость вашей недвижимости: этого сравнения часто не хватает при расчете. В MAYRASA мы бесплатно подскажем этот показатель, а если выберете аренду — посоветуем реальный спрос на ваш тип жилья. Также можно посмотреть спрос среди покупателей в нашей подборке апартаментов в Торревьехе. Сначала цифры — потом решение о формате.
