Sie werden oft synonym verwendet — sind es aber nicht, und Verwechslungen können Geld oder Ärger kosten: die amtliche Wertermittlung und die marktbasierte Immobilienbewertung sind unterschiedliche Dokumente, erstellt von unterschiedlichen Fachleuten, für unterschiedliche Zwecke. Wir erklären die Unterschiede zwischen Wertermittlung und Bewertung und vor allem, welche Sie je nach Ihren Plänen benötigen.
Die amtliche Wertermittlung (oder homologierte Wertermittlung)
Sie wird von einem von der Bank von Spanien zugelassenen Gutachterbüro ausgestellt, von einem fachlich zuständigen Techniker unterschrieben und folgt der ECO-Norm. Es ist das Dokument, das die Bank zur Vergabe einer Hypothek verlangt, und das gültige Instrument bei strittigen Erbschaften, gerichtlichen Verfahren, streitigen Scheidungen oder der Unternehmensbuchführung. Üblich sind Kosten zwischen 300 und 500 € (bei großen Villen mehr), die Fertigstellung dauert einige Tage und die Gültigkeit beträgt 6 Monate.
Die marktbasierte Immobilienbewertung
Sie wird von einer Immobilienagentur mit methodischem Vorgehen erstellt: vergleichbare reale Verkäufe (nicht Anzeigen), Zustand der Immobilie, aktive Nachfrage nach diesem Immobilientyp in dieser Zone und beobachtete Verkaufszeiten. Ihr Zweck ist die Festlegung des Ausgangspreises und der Verkaufsstrategie. Sie ist für die Bank nicht geeignet, für den Verkauf aber nützlicher als die Wertermittlung: Sie spiegelt wider, was der Markt heute tatsächlich zahlt, nicht einen normativen Wert. Bei Mayrasa führen wir diese Bewertung kostenlos durch.
Warum liegen die Zahlen manchmal auseinander?
Weil sie Verschiedenes messen. Die Wertermittlung wendet vorsichtige, normative Kriterien an (sie kann in heißen Märkten zu niedrig oder in lahmenden Märkten zu hoch liegen); die Marktbewertung sucht den genauen Punkt, an dem Ihre Immobilie in einem angemessenen Zeitraum verkauft wird. Dieselbe Villa kann mit 240.000 € taxiert und für 255.000 € verkauft werden — oder umgekehrt. Keine der beiden „irrt“: sie beantworten unterschiedliche Fragen.
Welche Sie je nach Situation benötigen
Sie wollen verkaufen: Marktbewertung (die Wertermittlung wird später kommen, bezahlt von Ihrem Käufer für seine Hypothek). Sie wollen mit Hypothek kaufen: amtliche Wertermittlung, die Ihre Bank verlangen wird. Erbschaft oder einvernehmliche Scheidung: eine objektive Marktbewertung genügt meist zur friedlichen Aufteilung; bei Streit oder Gerichtsbeteiligung ist die homologierte Wertermittlung erforderlich. Auflösung einer Miteigentümerschaft: eine einvernehmliche Marktbewertung als Grundlage und, falls die Bank in die Novation der Hypothek eintritt, die amtliche Wertermittlung.
Der Fehler, den es zu vermeiden gilt: „bewerten“ über Portale
Immobilienportale zeigen Angebotspreise — was Verkäufer verlangen, nicht was tatsächlich erzielt wird — und die Durchschnittspreise des Viertels ignorieren Ausrichtung, Etage, Zustand und Wohnanlage. Mit dieser Zahl in den Markt zu gehen ist die Hauptursache Nr. 1 für „verbrannte“ Immobilien. Wir erklären das ausführlich in welche Faktoren den Preis Ihrer Immobilie steigen und fallen lassen.
Entscheiden Sie gerade, was Sie mit Ihrer Immobilie tun möchten? Beginnen Sie mit unserer kostenlosen Bewertung mit echten Verkäufen aus Ihrer Gegend: das ist die Information, die alle anderen einordnet. Und wenn der nächste Schritt ein Verkauf ist, begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess. Zuerst der wahre Wert; dann die Entscheidungen.
