Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, um eine andere zu kaufen, gibt es einen steuerlichen Vorteil, den viele nicht nutzen, weil sie die Regeln nicht kennen: die Befreiung bei Wiederanlage in die Hauptwohnung. Richtig angewandt bedeutet das, dass Sie keine Einkommenssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlen. Falsch angewandt – oder wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind – bedeutet es Jahre später eine Nachforderung vom Finanzamt. Das sind die Spielregeln.
Was genau erlaubt wird
Wenn Sie Ihre Hauptwohnung verkaufen und den Erlös in den Kauf (oder Bau) einer anderen Hauptwohnung reinvestieren, bleibt der Vermögenszuwachs in dem Umfang der Wiederanlage von der Einkommenssteuer befreit. Volle Wiederanlage, volle Befreiung; teilweise Wiederanlage, teilweise Befreiung. Bei einem Gewinn von 60.000 € können das etwa 12.000 € oder mehr an Steuern sein, die Sie sparen.
Voraussetzung 1: Es muss wirklich Ihre Hauptwohnung sein
Die verkaufte Wohnung muss mindestens 3 Jahre ununterbrochen Ihr wirklicher Wohnsitz gewesen sein (außer bei zwingenden Umständen wie einer beruflichen Versetzung, Heirat, Trennung…). Wichtig ist eine entscheidende Nuance: Es wird so gerechnet, dass Sie Ihre Hauptwohnung verkaufen, wenn sie innerhalb der letzten 2 Jahre vor dem Verkauf Ihr Wohnsitz war – eine Erleichterung für alle, die bereits vor dem Verkauf umgezogen sind. Die neue Wohnung muss zudem innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf tatsächlich bezogen werden.
Voraussetzung 2: Die Frist von zwei Jahren
Die Wiederanlage kann innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf oder auch innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf erfolgen (ja, auch erst kaufen und dann verkaufen ist möglich, was bei Neubauten häufig vorkommt). Wenn Sie auf dem Papier kaufen, zählt rechtlich der Erwerb – also die Übergabe – innerhalb der Frist, weswegen es ratsam ist, den Zeitplan des Bauträgers genau zu prüfen, bevor Sie sich auf eine versprochene Übergabe verlassen.
Voraussetzung 3: Wie viel muss reinvestiert werden
Es geht nicht um den Gewinn, sondern um den gesamten Erlös aus dem Verkauf (abzüglich der abgelöst gewordenen Hypothek). Wenn Sie für 200.000 € verkaufen und noch 50.000 € Hypothek offen sind, beträgt der Betrag, den Sie zur vollen Befreiung wieder anlegen müssen, 150.000 €. Kostet die neue Wohnung weniger, fällt die Befreiung anteilig aus.
Besonderer Fall: Personen über 65
Wenn Sie 65 Jahre oder älter sind und Ihre Hauptwohnung verkaufen, ist der Gewinn ohne Wiederanlage vollständig steuerfrei. Das ist die Regel, die vielen Eigentümern in der Region ermöglicht, ihr großes Chalet zu verkaufen, sich eine komfortable Wohnung zu kaufen und die Differenz steuerfrei zu behalten.
So wird die Befreiung angewandt (und der typische Fehler)
Die Befreiung wird in der Einkommenssteuererklärung des Verkaufsjahres angegeben, indem die Absicht zur Wiederanlage bekundet wird. Wenn Sie das nicht tun oder die neue Wohnung verkaufen, bevor sie zum Hauptwohnsitz geworden ist, führt das zu einer Nachprüfung durch das Finanzamt. Bitte beachten Sie außerdem, dass diese Befreiung nur die Einkommenssteuer betrifft: die kommunale Wertzuwachssteuer ist davon unabhängig und hat eigene Regeln.
Denkst du darüber nach, dein Zuhause zu wechseln? Die erste Zahl, die du brauchst, ist, wie viel du für dein aktuelles Haus bekommst: das ermitteln wir für dich mit einer kostenlosen Bewertung anhand realer Verkaufsdaten. Wir koordinieren außerdem deinen Verkauf mit dem Zeitplan deines nächsten Kaufs, damit die Befreiung sicher passt, ohne unangenehme Überraschungen. Die zwei Jahre vergehen schnell: besser mit einem Plan von Anfang an.
