Die am meisten missverstandene Steuer beim Verkauf einer Immobilie ist die kommunale Wertsteigerungssteuer (offiziell IIVTNU). Sie wird an die Stadt gezahlt, nicht an das Finanzamt, und seit der Reform gibt es eine Neuerung, die viele Eigentümer nicht kennen: Wenn Sie mit dem Verkauf keinen Gewinn gemacht haben, müssen Sie keine Steuer zahlen. Wir erklären Ihnen, wie sie berechnet wird, wann sie fällig ist und wann nicht.
Was genau besteuert wird
Die kommunale Wertsteigerungssteuer besteuert die Wertsteigerung des Bodens (nicht des Gebäudes) vom Erwerb der Immobilie bis zur Übertragung, mit einer maximalen Berücksichtigung von 20 Jahren. Zahlungspflichtig ist der Verkäufer; nur eine relevante Ausnahme gilt in der Region: Wenn der Verkäufer Nichtansässiger ist, tritt der Käufer als Zahlungspflichtiger ein, so dass der Betrag in der Praxis vom Kaufpreis einbehalten wird.
Die zwei Berechnungsmethoden (und Sie können die günstigere wählen)
Objektive Methode
Katastraler Bodenwert × Koeffizient entsprechend der Jahre, die Sie Eigentümer waren (die Koeffizienten legt jede Stadt innerhalb der bundesstaatlichen Höchstwerte fest) × kommunaler Steuersatz (bis zu 30 %).
Reale Methode
Der tatsächliche Gewinn der Transaktion (Verkaufspreis minus Kaufpreis, anteilig auf den Bodenwert am Gesamtkatastralwert bezogen) × kommunaler Steuersatz. Seit der Reform 2021 können Sie die für Sie günstigere Methode wählen. Wenn Sie vor wenigen Jahren teuer gekauft haben, ist meist die reale Methode besser; bei Jahrzehnte zurückliegenden Käufen ist manchmal die objektive Methode günstiger.
Wann keine Steuer anfällt
Wenn Sie zu einem Preis verkaufen, der gleich oder niedriger als der Kaufpreis ist (nachgewiesen durch beide Kaufurkunden), liegt kein steuerpflichtiger Tatbestand vor und es fallen keine Steuern an – auch wenn die Stadtverwaltung Ihnen dennoch einen Bescheid zustellt: Das muss deklariert und der Verlust nachgewiesen werden, nicht ignoriert. Auch Übertragungen zwischen Ehepartnern im Fall von Scheidung sowie, grundsätzlich bei korrekter Durchführung, die Auflösung von Wohnungseigentumsgemeinschaften mit entsprechendem Ausgleich in Geld unterliegen nicht der Steuer.
Fristen: 30 Werktage
Bei Kaufverträgen beträgt die Frist für die Erklärung oder Selbstveranlagung 30 Werktage ab Unterzeichnung (bei Erbschaften 6 Monate). Jede Stadtverwaltung hat ihr eigenes Verfahren: Bei einigen erfolgt die Selbstveranlagung durch Sie selbst, bei anderen erklären Sie und erhalten die Veranlagung. Eine Fristüberschreitung führt zu Zuschlägen, deshalb wird diese Formalität in der Regel noch in derselben Woche der Beurkundung erledigt.
Übliche Kosten in der Praxis
Die Kosten variieren stark je nach Gemeinde und Eigentumsdauer: Zwei Verkäufe mit identischem Preis können in Torrevieja, Orihuela oder Guardamar sehr unterschiedliche Steuerbeträge verursachen. Daher ist es bei jedem Verkauf sinnvoll, die kommunale Wertsteigerungssteuer vor Annahme eines Angebots zu berechnen: Sie gehört zum Nettoertrag, den Sie erhalten, zusammen mit der Einkommensteuer auf den Gewinn, die wir in unserem Leitfaden Steuern beim Immobilienverkauf erklären.
Bei Mayrasa, wenn wir Ihr Haus verkaufen, erhalten Sie von uns eine vollständige Nettoberechnung: realistischer Verkaufspreis mit Marktwertermittlung, geschätzte kommunale Wertsteigerungssteuer Ihrer Gemeinde und prognostizierte Einkommensteuer. So entscheiden Sie mit der Zahl, die wirklich zählt: dem Betrag, der bei Ihnen ankommt.
