Это самый непонятный налог при продаже недвижимости: муниципальная прибавочная стоимость (официально — IIVTNU). Она уплачивается в мэрию, а не в налоговую службу, и после её реформы появилось новшество, о котором многие собственники не знают: если вы не получили прибыль при продаже, налог не взимается. Мы объясним, как его рассчитывают, когда нужно платить и когда — нет.
Что именно облагается налогом
Муниципальная прибавочная стоимость облагает увеличение стоимости земельного участка (а не постройки) с того момента, как вы приобрели недвижимость, до момента её передачи, максимум за 20 лет владения. Налог платит продавец; есть только одно важное исключение в регионе: если продавец — нерезидент, покупатель выступает как замещающий плательщик и отвечает за уплату налога, поэтому на практике сумма удерживается из финальной цены.
Два способа расчёта (вы можете выбрать меньший)
Объективный метод
Кадастровая стоимость земли × коэффициент в зависимости от количества лет владения (коэффициенты устанавливает каждый муниципалитет в рамках государственных максимумов) × муниципальная налоговая ставка (до 30%).
Реальный метод
Фактическая прибыль от сделки (цена продажи минус цена покупки, в пропорции земельной доли к общей кадастровой стоимости) × муниципальная ставка. С 2021 года вы можете выбрать тот вариант, который вам выгоднее. Если вы купили дорого сравнительно недавно, реальный метод обычно выгодней; если собственности много лет, иногда выигрывает объективный. Когда платить НЕ нужноЕсли вы продаёте за сумму равную или меньшую покупки (подтверждается двумя нотариальными актами),
налогового события не возникает и платить ничего не нужно
— даже если мэрия выставит вам расчет: обязательно надо подать декларацию и подтвердить убыток, а не игнорировать уведомление. Также не облагаются налогом передачи между супругами при разводе и, как общее правило при правильном выполнении, прекращение совместной собственности с денежной компенсацией. Сроки: 30 рабочих дней При купле-продаже срок подачи декларации или самостоятельного расчёта — 30 рабочих дней с момента сделки (при наследовании — 6 месяцев). В каждом муниципалитете своя процедура: где-то вы сами рассчитываете и оплачиваете налог, где-то только декларируете, а расчет получите позже. Просрочка влечёт доплаты, поэтому вопросы лучше закрывать в ту же неделю, что и посещение нотариуса.
Какова сумма на практике
Сумма сильно различается в зависимости от муниципалитета и времени владения: две сделки по одной цене могут привести к очень разным налоговым итогам в Торревьехе, Ориуэле или Гуардамаре. Поэтому перед любой продажей важно рассчитать муниципальную прибавочную стоимость
до
принятия предложения: это часть той чистой суммы, которую вы получите, наряду с НДФЛ на прибыль, который мы разбираем в нашем гайде по налогам при продаже недвижимости В Mayrasa, когда мы продаём ваш дом.
, мы предоставляем полный расчет чистой суммы: реальная цена продажи с рыночной оценкой, примерный муниципальный налог конкретно для вашего района и прогнозируемый НДФЛ. Так вы принимаете решение по самой важной цифре: той, которую реально получите на руки.sell sell
