Het meest onbegrepen belastingonderdeel bij de verkoop van een woning is de gemeentelijke meerwaardebelasting (officieel IIVTNU). Deze belasting wordt betaald aan de gemeente, niet aan de Belastingdienst, en sinds de herziening is er een nieuwigheid die veel eigenaren niet weten: als je geen winst maakt bij de verkoop, hoef je niets te betalen. We leggen uit hoe het wordt berekend, wanneer je betaalt en wanneer niet.
Wat er precies wordt belast
De gemeentelijke meerwaardebelasting belast de waardestijging van de grond (niet van de bouw) vanaf het moment dat je het onroerend goed hebt verworven tot het moment dat je het overdraagt, met een maximum van 20 meetbare jaren. Deze betaalt degene die verkoopt; er is slechts een relevante uitzondering in de regio: als de verkoper niet-ingezetene is, treedt de koper op als vervanger en is verantwoordelijk voor de betaling, waardoor het in de praktijk wordt ingehouden op de koopprijs.
De twee manieren om het te berekenen (en je mag de laagste kiezen)
Objectieve methode
Kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt afhankelijk van het aantal jaren dat je eigenaar bent geweest (de coëfficiënten worden door elke gemeente vastgesteld binnen de staatslimieten) × gemeentelijk belastingtarief (tot maximaal 30%).
Werkelijke methode
De werkelijke winst van de transactie (verkoopprijs minus aankoopprijs, in verhouding tot het aandeel van de grond ten opzichte van de totale kadastrale waarde) × gemeentelijk tarief. Sinds de herziening van 2021, mag je kiezen wat voor jou het goedkoopst uitvalt. Als je enkele jaren geleden duur hebt gekocht, is de werkelijke methode meestal voordeliger; als je decennia geleden kocht, is de objectieve methode soms beter.
Wanneer je NIET betaalt
Als je verkoopt voor een prijs gelijk aan of lager dan de aankoopprijs (aangetoond met beide akten), is er geen belastbaar feit en betaal je niets — ook al stuurt de gemeente je toch een aanslag: het moet worden aangegeven en het verlies worden aangetoond, niet genegeerd. Ook worden geen belastingen geheven op bijdragen tussen echtgenoten bij echtscheiding, noch, als algemene regel bij juiste uitvoering, op beëindiging van mede-eigendom met proportionele geldelijke compensatie.
Termijnen: 30 werkdagen
Bij koop-verkoop is de termijn om aan te geven of zelf te voldoen 30 werkdagen vanaf de ondertekening (bij erfenissen 6 maanden). Elke gemeente heeft eigen procedures: bij sommige regel je de betaling zelf, bij andere geef je het op en wordt het geïncasseerd. Overschrijding van de termijn leidt tot toeslagen, dus wordt deze handeling meestal in dezelfde week van de notaris afgerond.
Wat het in de praktijk meestal kost
Het hangt sterk af van de gemeente en de jaren: twee identieke verkopen qua prijs kunnen heel verschillende bedragen aan gemeentelijke meerwaardebelasting opleveren in Torrevieja, Orihuela of Guardamar. Daarom is het bij elke verkoop verstandig om de gemeentelijke meerwaardebelasting vooraf te berekenen voordat je een bod accepteert: het maakt deel uit van het nettobedrag dat je ontvangt, samen met de inkomstenbelasting op de winst, die we uitleggen in onze gids over belastingen bij de verkoop van een woning.
Bij Mayrasa, wanneer wij je huis verkopen, geven we je een volledige berekening van het netto bedrag: realistische verkoopprijs met marktschatting, geschatte gemeentelijke meerwaardebelasting van je gemeente en verwachte inkomstenbelasting. Zo kun je beslissen op basis van het getal dat er echt toe doet: dat wat jij uiteindelijk overhoudt.
