C’est l’impôt le plus méconnu lors de la vente d’un logement : la plus-value municipale (officiellement, IIVTNU). Elle se paye à la mairie, pas au fisc, et depuis sa réforme, elle comporte une nouveauté que beaucoup de propriétaires ignorent : si vous n’avez pas gagné d’argent avec la vente, vous ne la payez pas. Nous vous expliquons comment elle se calcule, quand elle s’applique et quand elle ne s’applique pas.
Ce qu’elle taxe exactement
La plus-value municipale taxe l’augmentation de valeur du terrain (pas de la construction) depuis le moment où vous avez acquis le bien jusqu’à sa transmission, avec un maximum de 20 ans pris en compte. La taxe est payée par le vendeur ; il n’y a qu’une exception notable dans la région : si le vendeur est non résident, l’acheteur agit en tant que substitut et est responsable du paiement, ce qui signifie qu’en pratique elle est retenue sur le prix.
Les deux méthodes de calcul (et vous pouvez choisir la moins élevée)
Méthode objective
Valeur cadastrale du terrain × coefficient selon le nombre d’années de détention (les coefficients sont fixés par chaque mairie dans les limites maximales nationales) × taux municipal (jusqu’à 30%).
Méthode réelle
Le gain réel de l’opération (prix de vente moins prix d’achat, proportionnellement à la part du terrain dans la valeur cadastrale totale) × taux municipal. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode la moins coûteuse. Si vous avez acheté cher il y a peu d’années, la méthode réelle est souvent plus avantageuse ; si l’achat date de plusieurs décennies, la méthode objective prédomine parfois.
Quand on ne paie PAS
Si vous vendez à un prix égal ou inférieur à celui d’achat (certifié par les deux actes notariés), il n’y a pas fait générateur et aucun paiement n’est dû — même si la mairie vous envoie une liquidation : il faut la déclarer et justifier la perte, pas l’ignorer. Ne sont pas non plus imposées les apports entre époux en cas de divorce ni, en règle générale correctement exécutée, les dissolutions de copropriété avec compensation financière proportionnelle.
Délais : 30 jours ouvrables
Dans les ventes, le délai pour déclarer ou s’autoliquider est de 30 jours ouvrables à compter de la signature (dans les successions, 6 mois). Chaque mairie suit sa procédure : dans certaines, vous vous autoliquidiez, dans d’autres, vous déclarez et la mairie vous liquide. Les retards entraînent des pénalités, il faut donc accomplir cette démarche la même semaine que la signature en notaire.
Ce que cela représente en pratique
Cela dépend énormément de la commune et du nombre d’années : deux ventes identiques en prix peuvent entraîner des montants très différents à Torrevieja, Orihuela ou Guardamar. C’est pourquoi, à chaque vente, il est conseillé de calculer la plus-value municipale avant d’accepter une offre : c’est une partie du net que vous allez toucher, avec l’IRPF sur la plus-value, que nous expliquons dans notre guide des impôts liés à la vente d’un logement.
Chez Mayrasa, lorsque nous vendons votre maison, nous vous remettons le calcul complet du net : prix réaliste de vente avec évaluation du marché, plus-value municipale estimée par votre mairie et IRPF prévisionnel. Vous décidez ainsi avec le chiffre qui compte vraiment : ce qui reste dans votre poche.
