Det är den mest missförstådda skatten vid försäljning av en bostad: kommunal värdeökning (officiellt IIVTNU). Den betalas till kommunen, inte till Skatteverket, och sedan reformen finns en nyhet som många ägare inte känner till: om du inte tjänade pengar på försäljningen, betalar du inget. Vi förklarar hur den beräknas, när den ska betalas och när inte.
Vad beskattas exakt
Den kommunala värdeökningen beskattar värdeökningen av marken (inte byggnaden) från det att du köpte fastigheten tills du överlåter den, med en maximal tid på 20 år att räkna med. Den betalas av den som säljer; det finns bara ett viktigt undantag i området: om säljaren är icke-resident agerar köparen som betalningsskyldig istället och svarar för betalningen, vilket i praktiken innebär att beloppet hålls inne från priset.
De två sätten att beräkna den (och du kan välja den lägre)
Objektiv metod
Taxeringsvärdet på marken × koefficient beroende på hur många år du varit ägare (koefficienterna fastställs av varje kommun inom statens högsta gränser) × kommunal skattesats (upp till 30%).
Verklig metod
Den faktiska vinsten i affären (försäljningspris minus inköpspris, i den andel som marken motsvarar av det totala taxeringsvärdet) × kommunal skattesats. Sedan reformen 2021 kan du välja den metod som blir billigast för dig. Om du köpte dyrt för några år sedan är den verkliga metoden oftast fördelaktig; om du köpte för flera decennier sedan kan den objektiva vinna.
När man INTE betalar
Om du säljer för ett pris som är lika med eller lägre än inköpspriset (intygat med båda köpehandlingarna) föreligger ingen skattepliktig händelse och inget behöver betalas — även om kommunen ändå skickar ett besked om skatt: det måste deklareras och förlusten bevisas, det går inte att ignorera det. Inte heller beskattas tillskott mellan makar vid skilsmässa eller, i allmänhet om det görs korrekt, upphörande av samägande med proportionell ekonomisk kompensation.
Tidsfrister: 30 arbetsdagar
Vid köp- och försäljning är tiden för deklaration eller självdeklaration 30 arbetsdagar från undertecknandet (vid arv är det 6 månader). Varje kommun har sin egen procedur: i vissa fall gör du själv självdeklarationen, i andra deklarerar du och kommunen fastställer skatten. Att överskrida tidsfristen ger tilläggsavgifter, så denna formalitet brukar vara klar samma vecka som notariehandlingen skrivs under.
Vad den brukar landa på i praktiken
Det varierar kraftigt mellan kommuner och antal år: två identiska försäljningar i pris kan ge mycket olika skatt i Torrevieja, Orihuela eller Guardamar. Därför är det bäst att alltid beräkna den kommunala värdeökningen innan du accepterar ett bud: det är en del av det nettobelopp du kommer få, tillsammans med inkomstskatten på vinsten, som vi förklarar i vår guide om skatter vid försäljning av bostad.
På Mayrasa, när vi säljer ditt hem, ger vi dig en komplett beräkning av nettot: ett realistiskt försäljningspris med marknadsvärdering, beräknad kommunal värdeökning från din kommun och beräknad inkomstskatt. Så kan du fatta beslut med den siffra som verkligen räknas: det som blir kvar åt dig.
