Je oude huis verkopen om een nieuw huis te kopen levert fiscaal voordeel op dat veel mensen laten liggen doordat ze de regels niet kennen: de vrijstelling voor herinvestering in hoofdwoning. Goed toegepast betekent dit dat je geen inkomstenbelasting betaalt over de winst bij verkoop. Fout toegepast – of niet voldaan aan de vereisten – levert jaren later een naheffing van de Belastingdienst op. Dit zijn de spelregels.
Wat het precies mogelijk maakt
Als je je hoofdwoning verkoopt en de opbrengst herinvesteert in de aankoop (of bouw) van een andere hoofdwoning, is de vermogenswinst gedeeltelijk of volledig vrijgesteld van inkomstenbelasting in de verhouding waarin je herinvesteert. Volledige herinvestering betekent volledige vrijstelling; gedeeltelijke herinvestering betekent gedeeltelijke vrijstelling. Bij een winst van 60.000 € bespaar je zo ongeveer 12.000 € of meer.
Voorwaarde 1: dat het echt je hoofdwoning is
De verkochte woning moet je feitelijke verblijfplaats zijn geweest gedurende minstens 3 aaneengesloten jaren (uitzonderingen gelden bij dwingende omstandigheden zoals een arbeidsverandering, huwelijk, echtscheiding…). Daarnaast is een essentieel detail dat wordt aangenomen dat je je hoofdwoning verkoopt als deze dat op enig moment in de 2 jaar voorafgaand aan de verkoop was – een meevaller voor wie al verhuisde voor de daadwerkelijke verkoop. De nieuwe woning moet vervolgens binnen 12 maanden na aankoop daadwerkelijk worden bewoond.
Voorwaarde 2: de termijn van 2 jaar
De herinvestering kan binnen 2 jaar na de verkoop plaatsvinden of binnen 2 jaar voor (ja: het mag ook eerst kopen en dan verkopen zijn, wat vaak voorkomt bij nieuwbouw). Bij aankoop op papier is bepalend dat het juridische moment van eigendomsoverdracht – de levering – binnen de termijn valt, dus controleer vooraf de planning van de ontwikkelaar voordat je op basis van een beloofde levering op de vrijstelling rekent.
Voorwaarde 3: hoeveel moet je herinvesteren
Het gaat niet om de winst, maar om het totaalbedrag dat je ontvangt bij verkoop (met aftrek van eventueel afgeloste hypotheekschuld). Verkoop je voor 200.000 € en heb je nog een hypotheekschuld van 50.000 €, dan is het bedrag dat je moet herinvesteren voor volledige vrijstelling 150.000 €. Kost de nieuwe woning minder, dan is de vrijstelling evenredig.
De speciale situatie: 65-plussers
Ben je 65 jaar of ouder en verkoop je je hoofdwoning, dan is de winst vrijgesteld zonder dat je hoeft te herinvesteren . Dit is de regeling die zoveel eigenaren in de regio in staat stelt hun grote villa te verkopen, iets comfortabelers te kopen en het verschil tegen inkomstenbelastingvrij te behouden.
Hoe het wordt toegepast (en de meest voorkomende fout)
De vrijstelling moet je aangeven in de inkomensbelastingaangifte van het jaar van verkoop, waarbij je aangeeft dat je de winst gaat herinvesteren. Niet doen, of de nieuwe woning verkopen voordat deze officieel je hoofdwoning is geworden, zijn fouten die leiden tot een belastingcontrole. Let ook dat deze vrijstelling alleen voor de inkomstenbelasting geldt: de gemeentelijke meerwaardebelasting komt daar los van en heeft zijn eigen regels.
Denk je aan verhuizen? Het eerste getal dat je nodig hebt is wat je huidige woning opbrengt: wij geven dat voor je met een gratis taxatie op basis van reële verkopen, en stemmen jouw verkoop af op de termijnen van je nieuwe aankoop zodat de vrijstelling geen verrassingen oplevert. De twee jaren gaan snel voorbij: beter met een planning vanaf dag één.
