Продаж свого будинку для купівлі іншого має податкову вигоду, яку багато хто не використовує, бо не знає її правил: це звільнення від податку при реінвестуванні у постійне житло. Якщо застосовано правильно, це означає, що ви не сплачуєте IRPF із прибутку від продажу. Якщо ж умови не дотримані — або не виконані повністю — через кілька років доведеться сплатити податок після перевірки від Податкової. Ось основні правила цього механізму.
Що саме дозволяє це звільнення
Якщо ви продаєте своє постійне місце проживання і вкладаєте отримані кошти у купівлю (або будівництво) іншого постійного житла, то прибуток від продажу звільняється від IRPF у тій пропорції, яку ви реінвестували. Реінвестовано все — звільнено весь прибуток; реінвестовано частково — звільнення також часткове. Наприклад, при прибутку у 60 000 € можна зекономити близько 12 000 € чи навіть більше.
Вимога 1: справжнє постійне житло
Продана нерухомість повинна бути вашим фактичним місцем проживання щонайменше 3 роки поспіль (окрім випадків виняткових обставин: зміна місця роботи, одруження, розлучення тощо). Є й важлива деталь: вважається, що ви продаєте постійне житло, якщо воно було вашим місцем проживання будь-коли протягом 2-х років, які передували продажу — це спрощення для тих, хто вже переїхав, але ще не продав житло. Новий будинок, у свою чергу, має бути фактично заселений протягом 12 місяців після купівлі.
Вимога 2: двохрічний термін
Реінвестування може бути здійснено протягом 2-х років після продажу або протягом 2-х років до продажу (так: можна спочатку купити, а потім продати, що дуже часто буває при купівлі новобудови). Якщо купуєте на етапі будівництва, головне — щоб юридична передача (отримання права власності) відбулася у потрібний термін, тож варто перевірити календар забудовника, перш ніж розраховувати на звільнення в обіцяний день передачі.
Вимога 3: яку суму потрібно реінвестувати
Не прибуток від продажу, а всю суму, отриману від продажу (за вирахуванням погашеної іпотеки). Наприклад, якщо будинок продано за 200 000 €, а залишок іпотеки — 50 000 €, для повного звільнення потрібно реінвестувати 150 000 €. Якщо ціна нового житла менша, звільнення буде пропорційним.
Особливий випадок: власники старші 65 років
Якщо вам 65 років або більше і ви продаєте своє основне житло, прибуток звільняється незалежно від того, чи реінвестуєте ви ці гроші у нове житло чи ні. Це правило дозволяє багатьом власникам у регіоні продати великий будинок, купити комфортніше помешкання та залишити собі різницю без сплати IRPF.
Як подати звільнення (і типові помилки)
Звільнення зазначається у декларації IRPF за рік продажу, з вказівкою про намір реінвестувати. Якщо цього не зробити, або якщо нове житло буде продано до того, як воно стане вашим основним місцем проживання, податкова може провести повторний розрахунок. Також важливо: це звільнення діє тільки для IRPF; а муніципальний податок на приріст вартості розраховується окремо й має свої власні правила.
Думаєте про зміну житла? Ваш перший крок — дізнатись, скільки реально отримаєте за поточну нерухомість: ми допоможемо із безкоштовною оцінкою за реальними продажами, і скоординуємо ваш продаж із термінами нової купівлі, щоб використати звільнення від податку без ризиків. Два роки минають дуже швидко: краще планувати календар змін із самого першого дня.
