Продажа своего дома ради покупки другого сопровождается важной налоговой льготой, которую многие теряют из-за незнания её правил: освобождение от НДФЛ при реинвестировании в основное жильё.Если использовать её правильно, вы не будете платить налог на доходы с прибыли от продажи. Если же правила выполнены неверно — или вовсе нарушены — налоговая выставит счёт через несколько лет. Вот как действуют эти правила.
Что именно позволяет эта льгота
Если вы продаёте своё основное жильё и инвестируете вырученные средства в покупку (или строительство) другого основного жилья, то прибыль от продажи освобождается от налогообложения НДФЛ в той части, какую вы реинвестировали. Полная реинвестиция — полное освобождение, частичная — частичное. Например, с прибыли в 60 000 € можно сэкономить около 12 000 € налога или даже больше.
Условие 1: это действительно должно быть ваше основное жильё
Проданная недвижимость должна оставаться вашим основным местом жительства не менее 3 лет подряд (за исключением вынужденных обстоятельств: перевод по работе, брак, развод и т. п.). Важный нюанс: дом считается основным, если он был таковым в какой-либо момент в течение 2 лет до продажи — дополнительная возможность для тех, кто уже переехал, но не продал жильё. Новая недвижимость тоже должна быть заселена фактически в течение 12 месяцев после покупки.
Условие 2: двухлетний срок
Реинвестицию можно осуществить в течение 2 лет после продажи или за 2 года до продажи (да, так же допускается сначала купить, а потом продать, что часто бывает при покупке новостроек). Если вы приобретаете недвижимость на этапе строительства, определяющим является юридическое оформление — передача объекта — так что сроки застройщика стоит внимательно сверить до того, как рассчитывать на льготу.
Условие 3: сколько нужно реинвестировать
Речь идёт не о прибыли, а о всей сумме, полученной от продажи (за вычетом выплаченной ипотеки). Если вы продали дом за 200 000 €, при этом осталось погасить 50 000 € ипотеки, то для полного освобождения нужно реинвестировать 150 000 €. Если новое жильё обходится дешевле, освобождение будет пропорциональным.
Особый случай: лица старше 65 лет
Если вам 65 лет и больше, и вы продаёте своё основное жильё, то прибыль полностью освобождена от налога — реинвестировать ничего не требуется. Это правило позволяет многим владельцам в регионе продать большой дом, купить что-то более удобное и сохранить разницу без налогов.
Как оформить (и типичная ошибка)
Освобождение указывается в декларации НДФЛ за год продажи с обязательным заявлением о намерении реинвестировать. Если вы этого не сделаете, либо продадите новое жильё, не делая его основным, налоговая может пересчитать ваши обязательства. Учтите также, что это касается именно НДФЛ: муниципальный налог на прирост стоимости рассчитывается отдельно и по своим правилам.
Думаете о смене жилья? Первый важный шаг — узнать, сколько реально можно получить за нынешнее: мы проведём бесплатную оценку на основе реальных сделоки поможем организовать продажу с учётом сроков вашей будущей покупки, чтобы вы воспользовались льготой без неприятных неожиданностей. Два года пролетают быстро: лучше заранее сверить сроки.
