L'achat d'un logement ancien est l'une des opérations les plus courantes sur le marché immobilier espagnol, notamment dans les zones côtières comme la Costa Blanca. Mais au-delà du prix du bien, il est fondamental de connaître quels sont les impôts et frais associés à cette transaction. Dans cet article, nous vous expliquons clairement quels sont les impôts liés à l'achat d'une maison ancienne, combien vous devez payer et ce qu'il faut prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises.
Quels impôts paye-t-on lors de l'achat d'un logement ancien ?
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier d'occasion, l'acheteur est principalement tenu de s'acquitter de deux taxes :
Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
C'est l'impôt principal pour ce type d'opérations. Il est payé par l'acheteur, et son taux varie selon la communauté autonome. Dans la Communauté Valencienne, par exemple, l'ITP général est de 10 % sur le prix d'achat.
💡 Si vous achetez pour 150 000 €, l'ITP sera de 15 000 €.
Dans certains cas, ce taux peut être réduit (jusqu'à 8 % voire 6 %) si l'acheteur a moins de 35 ans, acquiert une résidence principale et remplit certains critères. Chez Mayrasa, nous vous informons de manière personnalisée sur votre éligibilité à ces réductions grâce à notre service de conseil immobilier.
Plus-value municipale (IIVTNU)
Cette taxe est à la charge du vendeur, mais il est important que l'acheteur en tienne compte, car il peut négocier avec le propriétaire si le calcul pose question. Cette taxe concerne l'augmentation de la valeur du terrain depuis la dernière transmission, et est perçue par la mairie.
Y a-t-il d'autres frais lors de l'achat d'un logement d'occasion ?
Oui. En plus de l’ITP, l’acheteur devra prendre en charge les frais liés à l’achat suivants :
Notaire
Pour l'acte authentique de vente. Entre 600 € et 1 200 €, selon la valeur.
Registre de la propriété
Pour inscrire le logement à votre nom. Environ 400 €–600 €.
Gestionnaire (si achat avec hypothèque)
Pour le traitement des documents bancaires.
Évaluation du bien (si hypothèque demandée)
Entre 300 € et 500 €.
Honoraires d’agence (dans certains cas).
Vous pouvez consulter toutes ces étapes dans notre guide des services immobiliers et nous demander un devis estimatif sans engagement.
Et si j’achète un logement avec une hypothèque ?
Si vous financez l’achat par un crédit hypothécaire, vous devrez payer en plus :
- Frais d’évaluation, comme mentionné précédemment.
- Commission d'ouverture (le cas échéant).
- Frais d'acte hypothécaire (actuellement, la plupart sont pris en charge par la banque).
Si vous envisagez cette étape, vous pouvez consulter notre article sur l’apport minimum pour financer un appartement ou nous contacter directement pour répondre à vos questions.
Combien d’argent faut-il prévoir au total ?
Une règle pratique consiste à ajouter entre 10 % et 12 % supplémentaires au prix du logement pour couvrir les impôts et frais associés.
Par exemple :
| Prix du logement | ITP (10%) | Autres frais approximatifs | Total nécessaire |
|---|---|---|---|
| 120 000 € | 12 000 € | 3 000 € | 135 000 € |
Disposer d'une évaluation claire dès le début vous aidera à mieux planifier votre investissement. Vous pouvez demander la vôtre ici.
Quelle différence avec un logement neuf ?
La différence principale concerne le type d’impôt :
- Logement neuf : paiement de la TVA (10%) et des Actes Juridiques Documentés (AJD).
- Logement ancien : paiement de l’ITP (6–10%), mais pas de TVA.
Les deux procédés présentent des avantages différents. Chez Mayrasa, nous proposons des conseils tant pour les logements neufs que pour les logements anciens.
Quels documents faut-il pour payer les impôts ?
Pour effectuer le paiement de l’ITP, vous devez présenter :
- Copie authentifiée de l’acte de vente.
- CNI ou NIE de l'acheteur.
- Formulaire 600 rempli (à déposer auprès du Trésor public de la communauté autonome).
- Justificatif de paiement de l’impôt (virement ou quittance).
Cette démarche peut être faite en présentiel ou en ligne, et chez Mayrasa nous vous accompagnons tout au long de ce processus si vous choisissez de faire appel à notre équipe.
Que se passe-t-il si je ne paie pas l’ITP à temps ?
Le délai habituel pour s’acquitter de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales est de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’acte. En cas de retard :
- Des majorations et intérêts de retard sont appliqués.
- Vous pourriez rencontrer des difficultés pour inscrire le logement au Registre de la Propriété.
- L’administration peut engager une procédure sanctionnante.
C’est pourquoi il est essentiel d’avoir une bonne planification financière et de confier ces démarches à une agence immobilière expérimentée, qui veille à ce qu’aucun détail ne soit oublié.
Comment réduire l’impact fiscal de l’achat ?
Il existe des moyens légaux d’optimiser les impôts à payer :
- Bénéficier des réductions régionales si vous êtes jeune, une famille nombreuse ou acheteur d’une première résidence.
- Négocier avec le vendeur certains frais (tels que notaire ou IIVTNU).
- Choisir un logement avec une meilleure relation valeur réelle / prix de marché, ce que vous pouvez obtenir grâce à notre sélection de biens triés sur le volet.
Notre équipe peut vous aider à évaluer chaque situation pour maximiser votre investissement et réduire la charge fiscale du processus.
Conclusion
Acheter un logement ancien implique de payer des impôts comme l’ITP et de supporter certains frais supplémentaires. Connaître ces informations vous permettra de mieux planifier et d’éviter les surprises durant la transaction.
Si vous envisagez d’acheter un logement d’occasion à Torrevieja ou sur la Costa Blanca, vous pouvez nous contacter via la page de contact ou en apprendre davantage sur nous dans la section à propos de Mayrasa. Vous pouvez également travailler avec nous si vous souhaitez rejoindre une équipe leader dans le secteur.
